在2025年華住伙伴大會(huì)上，大家的目光自然更多落在全新亮相的全季大觀品牌上。然而，細(xì)心者會(huì)發(fā)現(xiàn)在季琦身后的品牌墻上，靜默卻深刻地發(fā)生一些變化——“服務(wù)式公寓”不再依附于某個(gè)品類，而是作為一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊和品牌矩陣正式亮相。

這或許傳遞出了一個(gè)強(qiáng)烈的訊號：華住正將其在酒店領(lǐng)域淬煉出的效率與產(chǎn)品力，系統(tǒng)地投向一個(gè)更廣闊的戰(zhàn)場。

服務(wù)式公寓在中國

正在步入廣闊與深遠(yuǎn)

曾幾何時(shí)，服務(wù)式公寓在中國市場是貼著“外派高管專屬”“價(jià)格高昂”“涉外屬性”標(biāo)簽的。早期的服務(wù)式公寓，是少數(shù)人的高端居住選擇，且大多集中在北上廣深等一線城市核心區(qū)，業(yè)態(tài)以純長租為主，與普通消費(fèi)者的日常住宿需求相距甚遠(yuǎn)。

如今隨著中國城市化進(jìn)程加速、消費(fèi)觀念升級以及存量資產(chǎn)盤活需求的激增，服務(wù)式公寓正經(jīng)歷一場深刻的蛻變。

變化一：從“貴族”到“國民”

過去，服務(wù)式公寓的定價(jià)和服務(wù)場景多圍繞高端外籍人士或外企高管設(shè)計(jì)，因此被不少海外高管稱為“中國之家”。

如今，情況發(fā)生了變化。據(jù)第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)，在北上深三地，超過一半業(yè)主反饋外籍住戶占比下降超過20%。與之相對的，是國內(nèi)企業(yè)派遣型商旅人群、高凈值人群、新興行業(yè)從業(yè)者（如互聯(lián)網(wǎng)、新能源、高端智造）以及家庭休閑旅游的客群成為主力。他們共同構(gòu)成了一個(gè)龐大且對“家”有深切渴望的新客群。

這也使得越來越多的服務(wù)式公寓開始關(guān)注這些消費(fèi)群體，試著去滿足他們?nèi)找尕S富且多元的住宿需求。

變化二：從一線到二三線

此前，服務(wù)式公寓的布局高度集中于一線城市，但隨著二三線城市經(jīng)濟(jì)崛起、商旅活動(dòng)頻繁以及家庭休閑需求升級，這一格局正在被打破。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，如今雅詩閣、輝盛等幾家頭部國際服務(wù)式公寓的開業(yè)計(jì)劃中，已超半數(shù)落于非一線城市，已開業(yè)門店也在不少二三線城市有所布局。

華住旗下專注長短租結(jié)合的居住資產(chǎn)運(yùn)營商城家則已實(shí)現(xiàn)全國40+城市布局，不僅覆蓋北京、上海、廣州等一線城市，也深入了成都、煙臺、鹽城等二三線城市的核心商圈與產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將“酒店式服務(wù)+公寓式居家”的體驗(yàn)帶到更多城市。

變化三：從長租到長短租結(jié)合

早期的傳統(tǒng)服務(wù)式公寓，以長租為主要模式，短則數(shù)月，長則一年。不過，這種模式雖然收益穩(wěn)定，卻缺乏彈性，天花板觸手可及。

隨著對本土市場的深入了解，如今的服務(wù)式公寓，越來越多支持長短租結(jié)合，據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)顯示，2022年以來國內(nèi)服務(wù)式公寓長租比例保持在較為穩(wěn)定的水平，短租比例則在30-50%之間不等。

服務(wù)式公寓的這三大變化背后，雖描繪出了一個(gè)更具希望的藍(lán)海市場，卻也帶來了機(jī)遇的另一面——更“國民”的客群意味著市場存在一個(gè)巨大的產(chǎn)品空白，更“下沉”的市場指向二三線城市大量亟待去化的物業(yè)，更“結(jié)合”的模式需要更高階的運(yùn)營系統(tǒng)。

市場的呼喚，不再僅僅是一個(gè)新的住宿產(chǎn)品，而是一個(gè)能同時(shí)駕馭新需求與舊資產(chǎn)矛盾的“新物種”。

華住的戰(zhàn)略落子：

“獨(dú)立”的服務(wù)式公寓，成為“主力”

華住將服務(wù)式公寓升級為戰(zhàn)略主賽道之一，絕非偶然。這一決策背后，是其對供需兩側(cè)的精準(zhǔn)洞察，既有出于C端需求變化的考量，也是為了解決B端存量資產(chǎn)的關(guān)鍵痛點(diǎn)，在洞察之后，所踐行的一場精心策劃的供給側(cè)改革。

而由“品質(zhì)居住資產(chǎn)運(yùn)營商”華住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店、歡閣服務(wù)公寓以及城家奢華公寓，共同構(gòu)成的華住服務(wù)式公寓矩陣，成為這一場改革的關(guān)鍵。

成都春熙太古里瑞貝庭服務(wù)公寓

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戰(zhàn)略動(dòng)機(jī)一：

填補(bǔ)“多人多日”的需求拼圖

正如我們前文提到的，如今的服務(wù)式公寓有一個(gè)重要的變化，就是服務(wù)的對象從高端精英轉(zhuǎn)向普羅大眾，而這也帶來了不小的需求缺口。

通常來說，傳統(tǒng)酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)核心是“滿足單人或雙人短期住宿”，房型以標(biāo)間、大床房為主，配置聚焦睡眠和基礎(chǔ)洗漱功能。

而當(dāng)面臨多人多日的家庭出游、中長期駐場的靈活用工或者中長期商旅時(shí)，傳統(tǒng)酒店顯然開始變得捉襟見肘——這些消費(fèi)者需要的，不僅僅是一張床，而是一個(gè)可以生活、工作、社交的完整空間。傳統(tǒng)酒店在功能上，與這些需求出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

服務(wù)式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)恰好精準(zhǔn)填補(bǔ)了這一空白。

比如華住城家旗下的服務(wù)式公寓品牌，配備了簡配廚房或開放式標(biāo)準(zhǔn)廚房、洗烘一體機(jī)、標(biāo)準(zhǔn)尺寸大冰箱、大容量儲(chǔ)物空間，既能滿足多人居住的空間需求，又能提供烹飪、洗衣等居家功能。

成都春熙太古里瑞貝庭服務(wù)公寓

成都春熙太古里瑞貝庭服務(wù)公寓

在華住的大戰(zhàn)略里，服務(wù)式公寓不再是酒店領(lǐng)域中的“替代品”，而是補(bǔ)上了C端需求中的一塊重要拼圖，成為華住生態(tài)閉環(huán)中不可或缺的一環(huán)，承接了酒店難以覆蓋的“像家一樣”的住宿需求。

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戰(zhàn)略動(dòng)機(jī)二：

破解“大房量物業(yè)”的去化焦慮

《2025中國酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2024年中國酒店業(yè)客房規(guī)模在150間及以上的設(shè)施數(shù)為1.4萬家，在總量中所占比重僅為4.09%。

可見，對于大部分酒店業(yè)主與投資人來說，要玩轉(zhuǎn)高房量并非易事。傳統(tǒng)酒店模型在面臨200間以上的大體量物業(yè)時(shí)，就容易陷入“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的去化困境。

一方面，傳統(tǒng)酒店的純短租模式，其收入依賴高流動(dòng)性的旅游、商務(wù)流量，淡季空置率高，一旦區(qū)域市場競爭加劇或宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，高企的固定成本無疑將迅速吞噬利潤；另一方面，傳統(tǒng)酒店的銷售渠道有限，難以快速消化大房量，導(dǎo)致項(xiàng)目爬坡期與投資回報(bào)周期都被拉長，物業(yè)持有者面臨著巨大的現(xiàn)金流壓力。

面對這一類物業(yè)持有者，城家作為業(yè)內(nèi)最早提出“長短租”結(jié)合的公寓運(yùn)營商之一，憑借沉淀了多年的長短租結(jié)合相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，給出了破局之道——長租部分提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，短租則能在商旅需求高峰期帶來額外收益，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定且彈性的收益平衡，成為大房量物業(yè)的最優(yōu)解。

以上海蘇河瑞貝庭服務(wù)公寓為例，項(xiàng)目擁有353間客房，通過長短租結(jié)合模式，爬坡6個(gè)月出租率即達(dá)85%+，平均RevPAR419元，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)酒店大體量項(xiàng)目的爬坡速度與運(yùn)營情況。

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戰(zhàn)略動(dòng)機(jī)三：

盤活“商辦資產(chǎn)”的空置困局

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與遠(yuǎn)程辦公趨勢的雙重沖擊下，大量商業(yè)、辦公物業(yè)空置率攀升。

一些物業(yè)持有人想要將這些“商辦資產(chǎn)”盤活為其他業(yè)態(tài)，但轉(zhuǎn)型之路卻頗為艱難。一方面，這些物業(yè)的硬件結(jié)構(gòu)，如進(jìn)深大、窗戶少、管道井布局固定等，對于其他業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，比如酒店、商鋪等而言，限制太多，改造難度大；另一方面，不少商辦資產(chǎn)的區(qū)位條件并不算好，那些對區(qū)位的依賴性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，也難以接手這些商辦資產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)這些資產(chǎn)陷入“租不掉、改不起”的僵局時(shí)，展現(xiàn)出了對“非標(biāo)”物業(yè)極強(qiáng)的兼容性和重塑能力的服務(wù)式公寓，無疑成了消化城市核心區(qū)存量商辦物業(yè)的最佳出口，無論是寫字樓、商業(yè)綜合體附屬物業(yè)，還是老舊廠房，都能通過改造轉(zhuǎn)型為服務(wù)式公寓。

比如上海徐家匯漕河涇CitiGO HOUSE歡閣服務(wù)公寓前身是豆制品加工廠，上海蘇河瑞貝庭服務(wù)公寓前身為非核心商務(wù)區(qū)香溢廣場寫字樓。

上海蘇河瑞貝庭服務(wù)公寓

華住城家的核心能力在于，通過對物業(yè)周邊客群的洞察、針對原物業(yè)進(jìn)行取長補(bǔ)短，對房型加以優(yōu)化，將這些“不良資產(chǎn)”或“低效資產(chǎn)”的物理缺陷轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品特色，最終為這些陷入困境的物業(yè)找到最高效的價(jià)值出口，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的“騰籠換鳥”。

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戰(zhàn)略動(dòng)機(jī)四：

打破“老舊物業(yè)改造”的成本枷鎖

進(jìn)入存量時(shí)代，市場上存在大量老舊酒店或長租公寓，設(shè)施陳舊，產(chǎn)品力低下，亟待升級。

然而，如果按傳統(tǒng)酒店標(biāo)準(zhǔn)來改造，那往往是傷筋動(dòng)骨的重投入，漫長的改造周期同樣也是損失。這就令不少資金有限的物業(yè)持有者望而卻步。

不改難運(yùn)營，改了資金壓力大。華住城家推出的“輕量化改造”方案，憑借強(qiáng)大的供應(yīng)鏈和設(shè)計(jì)能力，則幫物業(yè)持有者跳出了這個(gè)兩難境地。

城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店可以說是教科書式的案例。項(xiàng)目原先是傳統(tǒng)長租公寓業(yè)態(tài)，城家以不到千元的單房造價(jià)，20天極速改造的輕量化投入，將其升級為兼具長租穩(wěn)定性與短租靈活性的城家公寓酒店。改造后，該項(xiàng)目出租率飆升至106%，RevPAR提升近三成，華住會(huì)中央預(yù)訂占比達(dá)64%。

城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店

這種改造模式，是華住體系對“成本、效率、體驗(yàn)”的極致權(quán)衡，相比傳統(tǒng)酒店的重投入改造，能讓存量資產(chǎn)快速煥新并產(chǎn)生收益。

華住集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長季琦在2025年華住伙伴大會(huì)上提及，“作為酒店業(yè)的頭部企業(yè)，我們正在推動(dòng)五個(gè)方面的深刻變革——從微房量到中房量、從單體到連鎖、從星級到品牌、從大城市到縣城、從房地產(chǎn)配套到投資回報(bào)，這五個(gè)轉(zhuǎn)變構(gòu)成了供給側(cè)改革的核心內(nèi)容，也將重塑中國酒店業(yè)的基本面貌。”

被設(shè)為獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊服務(wù)式公寓板塊，正作為華住“重塑中國酒店業(yè)”的關(guān)鍵落子，不斷朝著既能讓消費(fèi)者“住得起、住得好”，也能讓投資人“投得起、回本快”的“國民級服務(wù)式公寓”方向，穩(wěn)步前進(jìn)。

如何承接

“國民級服務(wù)式公寓”夢想？

宏偉的戰(zhàn)略需要堅(jiān)實(shí)的執(zhí)行體系來承載。華住的服務(wù)式公寓并非無根之木，它的落地與擴(kuò)張，依賴于其深耕二十年構(gòu)建的三大維度的硬實(shí)力支撐，將“國民級服務(wù)式公寓”的夢想落地為可感知的產(chǎn)品和可復(fù)制的模式。

從產(chǎn)品端來看，華住的服務(wù)式公寓產(chǎn)品，進(jìn)行了一場徹底的“本土化”革新，不僅僅是提供廚房和洗衣機(jī)那么簡單，而是深入到中國國民生活方式，為國民生活方式深度定制。

以城家公寓酒店為例，在戶型上，華住城家突破性地推出了“兩房一廳”戶型，與日常住宅頗為一致的戶型結(jié)構(gòu)，獨(dú)立客廳與雙臥室分區(qū)明確，精準(zhǔn)匹配了家庭出游、團(tuán)隊(duì)外派的核心痛點(diǎn)，這是傳統(tǒng)酒店幾乎無法提供的產(chǎn)品。

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

在用品的配置上，不同于外資服務(wù)式公寓的“洋基因”，城家公寓酒店小到家具尺寸大到戶型設(shè)計(jì)再到家電選型，都在逐步回歸中國人的生活習(xí)慣。比如舍棄不必要的無效空間，在有限的面積里設(shè)置次凈衣晾曬區(qū)、隱形晾曬裝置、多點(diǎn)收納空間等，適配國人“愛晾曬、重收納”的生活習(xí)慣；又或者將國際品牌為外籍客人標(biāo)配的洗碗機(jī)替換成國人更需要的微波爐、烤箱、大尺寸冰箱，依據(jù)中國人的平均身高與坐高調(diào)節(jié)辦公區(qū)桌椅高度等等。

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

這些產(chǎn)品革新與細(xì)節(jié)設(shè)置，共同構(gòu)成了“中國人自己的服務(wù)公寓”的產(chǎn)品內(nèi)核。

從投資端來看，華住的服務(wù)式公寓產(chǎn)品打造的是一個(gè)高確定性且低門檻的投資模型。

一方面，依托200億級的年采購規(guī)模的華住集采體系華住易購，華住城家旗下公寓能夠?qū)崿F(xiàn)單房造價(jià)比較傳統(tǒng)方案節(jié)約5%-10%，大大節(jié)約成本。

如城家公寓酒店新店單房造價(jià)可嚴(yán)格控制在8.3萬元以內(nèi)，遠(yuǎn)低于同檔次中端酒店10萬以上的水平，翻牌店單房改造造價(jià)可低至2.5萬元，平均改造周期120天；瑞貝庭公寓酒店單房造價(jià)則在12萬元以內(nèi)，低于同檔次中高端酒店14萬以上，翻牌店單房改造造價(jià)則不到5萬元，平均改造周期180天，極大降低了投資門檻。

另一方面，通過清晰的“長租兜底、短租溢價(jià)”模型，華住城家實(shí)現(xiàn)了收益曲線的可視化。數(shù)據(jù)顯示，城家公寓酒店加盟后項(xiàng)目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞貝庭公寓酒店更是能夠比同檔次中高端酒店提前1.1 年收回投資。這種通過“長短租結(jié)合”動(dòng)態(tài)平衡收益的能力，為投資人提供了穿越周期的穩(wěn)健回報(bào)。

此外，華住服務(wù)式公寓的運(yùn)營效率，源于集團(tuán)賦能與數(shù)字化加持的雙重優(yōu)勢。

通過共享華住會(huì)2.88億會(huì)員，構(gòu)成了不依賴第三方OTA的私域流量護(hù)城河，高達(dá)64.3%的華住會(huì)中央預(yù)訂平均占比，不僅大幅降低了渠道成本，更意味著對客源的強(qiáng)掌控力和穩(wěn)定的導(dǎo)流能力。

城家CAS+華住PMS雙系統(tǒng)，構(gòu)成了行業(yè)獨(dú)一無二的運(yùn)營引擎，則能實(shí)時(shí)測算長短租收益平衡點(diǎn)，通過梯度提升回歸樹算法模型動(dòng)態(tài)調(diào)整房價(jià)，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

城家CEO莊松成曾表示，中國的公寓酒店市場是一個(gè)自上往下再延展的過程，“我們希望公寓酒店也能夠深入人心，為廣大的國民去服務(wù)。”

這一愿景，也與華住“重塑中國住宿業(yè)”的宏大敘事同頻共振。服務(wù)式公寓在品牌墻上，從配角躍升為主力，正是華住推進(jìn)住宿業(yè)供給側(cè)改革的關(guān)鍵一步，也是在下一個(gè)十年重構(gòu)中國住宿版圖的重要棋子。這也意味著，華住未來藍(lán)圖里不可或缺、也無法替代的關(guān)鍵一翼被補(bǔ)上，中國存量資產(chǎn)盤活擁有了可復(fù)制的解決方案。“中國人自己的服務(wù)式公寓”，將走進(jìn)更多城市、服務(wù)更多人群，在住宿市場下一個(gè)“黃金年代”中，開啟全新的增長曲線。

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