樂居財(cái)經(jīng) 李禮 8月29日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

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投資摘要：

每周一談：心懷期待 預(yù)期將逐步轉(zhuǎn)向

基本面成交仍弱，但仍需理性的看待下跌、企穩(wěn)與回溫間的關(guān)系，當(dāng)下商品房銷售雖仍未修復(fù)但已漸入探底階段。

30 城成交面積環(huán)比保持回升，同比跌幅收窄：截止至 8 月 26 日（周六），本周 30 城商品房成交面積單周同比跌幅收窄 4pct 至-22%，環(huán)比增速回落 7pct至 8%，分城市來看一二三線單周成交面積同比增速分別為-28%、-21%、-17%，分別較上周跌幅收窄 12pct，擴(kuò)大 15pct，收窄 31pct。

從價(jià)格端來看，本輪價(jià)格下跌后，購房者基于需求而非預(yù)期的置業(yè)意愿在提升：盡管商品房存在“買漲不買跌”的受預(yù)期影響的現(xiàn)象，在房價(jià)承壓的過程中，購房者會(huì)更多采取觀望姿態(tài)，然而對于近期有剛性置業(yè)需求的購房者，其觀望的時(shí)間并非無限長，在近期政策松綁，同時(shí)“金九銀十”的傳統(tǒng)置業(yè)小高峰到來，房企促銷力度會(huì)有所加大背景下，購房者的成交意愿也會(huì)達(dá)到年內(nèi)高位，從而對銷售基本面起到提振。

房企端債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已靠近政策的紅線，政策干預(yù)的預(yù)期在加強(qiáng)：隨著碧桂園債務(wù)重組，未出險(xiǎn)的規(guī)模民企名單更加緊湊，若出險(xiǎn)主體持續(xù)擴(kuò)散，將再次影響行業(yè)信心及資金鏈的穩(wěn)定，申港證券認(rèn)為在供給端政策進(jìn)一步干預(yù)的預(yù)期也將隨之增強(qiáng)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被控制。

理性看待基本面的表現(xiàn)，修復(fù)雖慢，但近期下滑空間已不大，銷售市場已漸入探底階段：盡管申港證券預(yù)計(jì)全國范圍的銷售仍將承壓，但在房價(jià)回落、政策持續(xù)寬松以及年內(nèi)置業(yè)窗口來臨三重背景下，部分需求有望迎來釋放，申港證券預(yù)計(jì)部分高能級城市的改善性需求會(huì)率先轉(zhuǎn)暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動(dòng)市場修復(fù)；盡管這一過程將長于以往周期，但在這一邊際變化下，銷售市場短期進(jìn)一步下探的空間已不大。

政策面市場化的傾向與底線思維并存，向下有底，向上修復(fù)雖慢但質(zhì)量更高。

本輪政策特點(diǎn)是更市場化：由此前的各地開展的“因城施策”；到近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施納入“一城一策”工具箱，將政策使用權(quán)交由城市自主使用；以及房貸利率調(diào)節(jié)機(jī)制下放至城市，均體現(xiàn)

缺點(diǎn)是修復(fù)慢，優(yōu)點(diǎn)是調(diào)節(jié)精準(zhǔn)且修復(fù)具持續(xù)性：由于缺少全國統(tǒng)一貫徹的調(diào)控政策，導(dǎo)致各地政策難以快速形成合力，對預(yù)期的引導(dǎo)也因而偏弱，同時(shí)各地政策出臺(tái)節(jié)奏受多方因素影響也會(huì)更慢；本輪政策的優(yōu)勢是，政策來源于各地市場的反饋，出臺(tái)更符合各城市的商品房市場真實(shí)情況，政策出臺(tái)溫和而精準(zhǔn)，在這一導(dǎo)向下所實(shí)現(xiàn)的基本面復(fù)蘇相較以往修復(fù)會(huì)更多來源于市場端的供需調(diào)節(jié)，而非政策層面的強(qiáng)力推動(dòng)，其持續(xù)性也更強(qiáng)。

防風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)楹诵南?，政策底?jiān)實(shí)：向上的修復(fù)端更注重市場化精細(xì)調(diào)節(jié)，而“防風(fēng)險(xiǎn)”則是被多次反復(fù)提及的另一導(dǎo)向，在這一核心下，申港證券認(rèn)為商品房成交量級價(jià)格的下跌是有明顯紅線的，即不對金融體系產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期地方化債的推進(jìn)，申港證券認(rèn)為這一底線態(tài)度的邊界將越發(fā)明顯。

近期政策出臺(tái)力度及出臺(tái)預(yù)期走強(qiáng)，將實(shí)現(xiàn)合力：本周多條地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策加入“一城一策”各城市工具箱，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等政策都展現(xiàn)了近期對供給與需求端對行業(yè)加大支持力度的意愿；此外本周日包括降低印花稅等多條利好集中出臺(tái)背景下，市場樂觀情緒加強(qiáng)，地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成因子，在信心不足的當(dāng)下，其利多政策不應(yīng)缺席，地產(chǎn)支持政策出臺(tái)預(yù)期仍強(qiáng)。基本面修復(fù)雖慢但隨遲必至，近期銷售進(jìn)一步走弱空間有限，進(jìn)入政策寬松及后續(xù)基本面改善的交易窗口，穩(wěn)健的路徑關(guān)注一線及高能級城市貨值占比高房企。

時(shí)間節(jié)奏上，申港證券認(rèn)為 9 月中旬-10 月是基本面修復(fù)的驗(yàn)證期，同時(shí)也是新一輪政策寬松的預(yù)期區(qū)間,即若現(xiàn)有政策下修復(fù)不及預(yù)期，地產(chǎn)寬松政策進(jìn)行新一輪加碼；從基本面來看，申港證券認(rèn)為 9-10 月銷售絕對值在前期或仍疲軟，但也將好于市場預(yù)期水平，即邊際改善開始顯現(xiàn)；而另一方面在早期改善緩慢背景下，政策出臺(tái)預(yù)期也將對市場信心再度形成支撐。

結(jié)構(gòu)上，申港證券認(rèn)為全國層面的商品房銷售改善或短期仍難快速被觀察到，但結(jié)構(gòu)上的改善產(chǎn)品、高能級城市的復(fù)蘇是值得期待的，建議積極關(guān)注在一線及高能級城市貨值占比高的房企，如城建發(fā)展、天地源等。

數(shù)據(jù)追蹤（8 月 13 日-8 月 20 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-27pct、-4pct，一線城市40pct，7pct，二線城市-6pct，-10pct，三線城市-48pct，0pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比-2pct，累計(jì)同比 29pct。

土地市場：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-13pct，成交建筑面積累計(jì)同比-8pct，成交金額累計(jì)同比-17pct，土地成交溢價(jià)率為 1.7%。

城市行情環(huán)比：北京（44pct），上海（4pct），廣州（35pct），深圳（11pct），南京（-11pct），杭州（-13pct），武漢（72pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)改善房企萬科 A、龍湖集團(tuán)；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國企機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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