摘要：硬指標需更強軟實力保駕護航

“要增加保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）的供給和長租房的建設(shè)，重點解決好青年人、新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。”在兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹重點表示。目前，全國各地紛紛公布2023年保障性租賃住房的籌集目標，積極推動十四五增加650萬套（間）保障性租賃住房目標的達成。

時間緊、任務(wù)重，大體量目標如何達成？建好后怎么有效運營？市場化住房租賃企業(yè)如何抓住機會獲得新一輪增長……一系列由“保障性租賃住房”延展出的問題成為行業(yè)討論熱點。

邁點注意到，除了新增土地供應(yīng)建設(shè)外，不少地方政府將注意力聚焦于存量市場。百瑞紀集團發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運營白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）就專門針對保障性租賃住房設(shè)立了獨立章節(jié)進行深度研究，并表示房源、資本、輕資產(chǎn)運營管理是助力存量資產(chǎn)進入保障性租賃住房的“三駕馬車”。

存改租助力地方政府高效完成保租房籌建目標

“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”2023年政府工作報告明確強調(diào)。經(jīng)過多年的探索，保障性住房體系已經(jīng)形成“三房兩改”（公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房；棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造）的格局?！蛾P(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》將保障性租賃住房作為重點方向之一。

國家政策扶持發(fā)展下，存量資產(chǎn)改造為保障性租賃成為最高性價比的方式，既能解決新市民、青年人等群體的住房困難和職住平衡問題，又能激活存量資產(chǎn)的生命力，產(chǎn)生社會經(jīng)濟效益。將存量資產(chǎn)改造為保障性租賃住房并非一蹴而就的事情，《白皮書》對此進行了深入的分析，極具行業(yè)指導(dǎo)意義。

能否根據(jù)市場需求重新定位改造；改造后如何運營才有效改善租金和出租率，提升價值；怎么形成穩(wěn)定收益實現(xiàn)成功退出。一系列的落地細節(jié)問題亟待資產(chǎn)方解決。《白皮書》調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)——非改居和新建租賃住房（租賃用地、集體用地）的資產(chǎn)方基本以各地方國企和央企為主，少數(shù)為民企。作為住房租賃市場的新進者，地方國企租賃運營經(jīng)驗相對缺乏，而且很多單位主營業(yè)務(wù)不在住房租賃運營管理，并無法集中主力進行執(zhí)行。

面對兩者的不適配，如何能高效完成保租房籌集目標。在高質(zhì)量發(fā)展主旋律下，地方政府等國企單位正在積極思索，以確保資產(chǎn)安全，供給穩(wěn)定和資產(chǎn)保值增值。

觀察市場，主要有兩種解決方案：

躬身入局：成立專職機構(gòu)，進行針對性解決。比如深圳人才安居集團就是專責(zé)從事公共住房投資建設(shè)和運營管理的市屬國有獨資公司。南京安居集團旗下的瑾家也正全力打造的高品質(zhì)租賃社區(qū)及長租公寓品牌。合肥政府進行資產(chǎn)重新配置成立了合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司。

強強聯(lián)手：尋找具備專業(yè)運營能力的市場化機構(gòu)進行合作。對比國企的經(jīng)驗欠缺，輕資產(chǎn)模式的運營商擁有著長期積累的經(jīng)驗，能夠為資產(chǎn)方提供全流程的建設(shè)和運營方案，兩者優(yōu)勢互補，能達到最佳的存量盤活效果?！栋灼氛J為，地方國企和專業(yè)運營商各司其職，強強聯(lián)合，助力保租房籌集目標達成。

哪種方式更好？大家目前仍在進行多元化探索。這過程中，已經(jīng)積累豐富經(jīng)驗的輕資產(chǎn)模式運營商成為地方國企單位競相學(xué)習(xí)和合作的對象。結(jié)合具體案例，《白皮書》進行了深入的解讀，并明確其中的利好和挑戰(zhàn)，為各大利益相關(guān)方厘清思路。

如何真正盤活存量？窩趣已做出樣本

《白皮書》指出，在國家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運營管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應(yīng)的通關(guān)法寶。存量物業(yè)以及資本都具備的情況下，輕資產(chǎn)運營模式與保障性租賃住房具備極高的適配性，輕資產(chǎn)運營模式成為各地保障性租賃住房完成的關(guān)鍵。

以窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目為例，通過政企銀三方合作的商業(yè)模式，在廣州日報社提供物業(yè)、建設(shè)銀行提供改造資金的前提下，窩趣對物業(yè)進行了全新設(shè)計，裝修改造為高品質(zhì)的保障性租賃住房，獲得廣州住建部門的認定，成功領(lǐng)取租賃住房專項獎補，并成為首批使用公積金交房租的試點項目。在備受政府肯定的同時，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目也頗受消費者認可——2022年客戶滿意度96%，NPS凈值95%。

政企銀的合作方式讓三方各自發(fā)揮了自己的優(yōu)勢，窩趣的精細化運營，一方面可以幫助國企解決自建團隊問題，提供更安全更規(guī)范的運營服務(wù)；另一方面，也可幫助國企把存量資源盤活，助力保值增值，達到強強聯(lián)合的效果。在窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)項目中，湘江科創(chuàng)園項目既解決職住平衡、青年人租住問題，還兼顧運營效率和服務(wù)品質(zhì)，打造超高門店人效比。據(jù)運營數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月中下旬開業(yè)的窩趣長沙湘江科創(chuàng)園公寓，截止目前均價1600元 / 月，已有十多家企業(yè)預(yù)訂超過 40% 的房間，覆蓋周邊近百家企業(yè)；試營業(yè)不到一個月，已完成房價和預(yù)訂率雙重目標，效益方面大大超出預(yù)期。

這樣的商業(yè)模式在保障性租賃住房后續(xù)發(fā)展中將越來越頻繁。持有或租賃物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)方向運營方提供房源，通過委托運營方式進行運營管理，收取固定出租收益，并借由運營方專業(yè)的運營管理實現(xiàn)資產(chǎn)升值或投資增值。像窩趣這樣為資產(chǎn)方提供資產(chǎn)的改造工程、項目設(shè)計、籌建管理、運營管理等服務(wù)的運營方則通過輸出運營體系和 IT 管理系統(tǒng)進行房源管理，為租客提供專業(yè)的租賃服務(wù)，獲得租金收益和資產(chǎn)方支付的前期工程設(shè)計和專項服務(wù)費，以及后期的管理費。租客通過運營方租到房源，享受運營方租賃服務(wù)和增值服務(wù)，向運營方支付租金和服務(wù)費。

作為供需鏈條的鐵三角，資產(chǎn)方、運營方、房源和租客，在輕資產(chǎn)運營的過程中滿足了各方的需求，資產(chǎn)方實現(xiàn)了資產(chǎn)增值，運營方收獲了委托管理費用，租客匹配了需求房源。各方協(xié)同合作滿足各方的利益和住房需求形成了良性的輕資產(chǎn)運營循環(huán)。

輕資產(chǎn)運營賦能保障性租賃住房長效機制

承接保障性租賃住房的改造運營管理，窩趣并非行業(yè)個例，且伴隨著各地保障性租賃住房目標完成進度不斷推進，未來還將更多。這是由保障性租賃住房賽道的特性和我國住房租賃市場目前發(fā)展進程所決定的。

1、民生決定微利，需更精細化運營

出于解決基礎(chǔ)住房問題的初衷，保障性租賃住房在租金上有嚴格限制。相較于市場化房源，在收益上，保障性租賃住房并不理想，這就需要更為專業(yè)化、精細化的建設(shè)和運營服務(wù)，降本增效，做好每一環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

對于參與保障性租賃住房構(gòu)建的地方政府和國企單位而言，這并不是他們的強項，而是需要向外求，尋找擁有豐富經(jīng)驗沉淀的輕資產(chǎn)模式機構(gòu)化企業(yè)為之賦能?！栋灼分赋觯瑢Ω鞯厝狈\營經(jīng)驗的保租房資產(chǎn)方來說，與輕資產(chǎn)運營商合作是提高保租房運營效能的不二選擇。

2、融資渠道要求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

保障性租賃住房在資金投入上有著極大需求。國家已對此提供了諸多金融政策利好。保障性租賃住房被納入不動產(chǎn)私募投資基金試點工作的投資范圍。再疊加之前的公募REITs，保障性租賃住房的融資渠道正日漸多元化。

所有融資渠道都需要穩(wěn)定現(xiàn)金流和保值增值的物業(yè)，這與優(yōu)質(zhì)的運營主體密切相關(guān)。而這正是輕資產(chǎn)運營企業(yè)最擅長的內(nèi)容。通過高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)范專業(yè)化的管理、高粘性客群關(guān)系的建立，優(yōu)質(zhì)運營主體能持續(xù)提升項目出租率，創(chuàng)造穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。

“資產(chǎn) + 運營商”發(fā)展趨勢引導(dǎo)

伴隨行業(yè)發(fā)展邁入大資管時代，資產(chǎn)方直接將項目委托給專業(yè)的輕資產(chǎn)運營商運營，共享輕資產(chǎn)運營商的品牌、運營體系、會員體系等，將是未來的主要發(fā)展方向。隨著公寓企業(yè)面臨的市場競爭加劇，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，租客方的選擇越來越多，專業(yè)化的分工越來越受歡迎，優(yōu)質(zhì)的大中型項目與運營能力強的運營商合作，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)將進一步分離，市場對托管的需求日益增加，REITs 長期穩(wěn)定增長盈利亦可通過資管分離強強聯(lián)合。

多重因素疊加影響下，表現(xiàn)出極強適配性的保障性租賃住房和專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)將相互成就。對于扛著保障性租賃住房KPI的國企單位而言，專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)能運用市場化方式，靈活運營，資產(chǎn)保值增值提供助力。對于專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)而言，則能借助保障性租賃住房發(fā)展風(fēng)口， 迅速擴大規(guī)模。對于保障性租賃住房長效機制的建立，現(xiàn)階段，輕資產(chǎn)運營模式將在其中發(fā)揮積極作用。

市場化房源與保租房良性競合，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

市場化租房的存量轉(zhuǎn)化也是保租房重要籌集方式之一。《白皮書》將之稱為“相互依存的共生關(guān)系”，市場化租賃住房的有序發(fā)展為保障性租賃住房儲備了充分的房源。目前已經(jīng)有多個市場化租賃住房項目被認定為保障性租賃住房。與此同時，面對重合的租房群體，市場化租賃住房和保障性租賃住房又在相互競爭。業(yè)內(nèi)一直在討論大量的保障性租賃住房供給是否會沖擊市場化租賃住房。大家一直認為，這會倒逼市場化房源不斷提升品質(zhì)，為租客提供更好的服務(wù)。

在良性的競合關(guān)系中，保障性租賃住房和市場化租賃住房都需要優(yōu)質(zhì)的運營機構(gòu)進行建設(shè)和運營管理。經(jīng)過前期的項目實踐和市場教育，市場化租賃住房與輕資產(chǎn)運營已經(jīng)具備成熟的合作模式。保障性租賃住房需要專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)運營機構(gòu)，為之構(gòu)筑競爭優(yōu)勢。不論是自建團隊，還是雙方合作，優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)租賃企業(yè)都能在其中發(fā)揮重要作用，合力共建高質(zhì)量發(fā)展的住房保障體系，解決好新市民、青年人等住房問題。

《白皮書》認為保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)，將為市場化租賃機構(gòu)提供輕資產(chǎn)模式發(fā)展的藍?？臻g。這是機會，亦是挑戰(zhàn)。時下，中國長租公寓市場整體進入快速成長期，在政策強有力的支持下，參與者眾多，不論是運營商、還是開發(fā)商、抑或是投資機構(gòu)，都能看到。但伴隨行業(yè)發(fā)展進入成熟期，開發(fā)商運營經(jīng)驗不斷增加，運營商競爭將日益激烈。而像百瑞紀集團這樣，已經(jīng)在輕資產(chǎn)模式上突破品牌和運營能力壁壘的專業(yè)化運營機構(gòu)將更具優(yōu)勢。

結(jié)語

作為住房租賃行業(yè)三大模式之一，輕資產(chǎn)模式的市占率正不斷提升。這是資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展成熟化的必然過程?；谑袌鰧τ谳p資產(chǎn)運營能力的龐大需求，這個住房租賃行業(yè)最輕的模式將吸引更多企業(yè)進入，一場資產(chǎn)價值提升大比拼將在中國住房租賃市場浩浩蕩蕩展開。

有效解決新市民、青年人等住房問題已經(jīng)成為2023年國家政府八大重點工作之一。如何瞄準保障性租賃住房發(fā)展初心，穿透住房租賃發(fā)展各個環(huán)節(jié)？通過住房租賃企業(yè)商業(yè)模式、保障性租賃住房對輕資產(chǎn)運營的機遇與挑戰(zhàn)，《白皮書》進行了數(shù)據(jù)和案例兼具的拆解和分析，為正在布局或計劃進入保障性租賃住房賽道機構(gòu)提供了可參考的路徑。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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