來源：中房報

11月以來，房地產(chǎn)信托成了信托公司踩雷的“高發(fā)地”。

(資料圖片僅供參考)

多名投資者向記者反映，截至目前陸家嘴信托旗下9個產(chǎn)品無法正常兌付，這些信托產(chǎn)品計劃總規(guī)模不低于40億元。部分信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)項目，涉及融信、旭輝等眾多品牌房企。

除此之外，興業(yè)信托的投資人也向記者表示：“興業(yè)信托筑地D015計劃”未能按期兌付，該項目規(guī)模4.5億元，期限18個月。

對此，記者針對相應(yīng)信托產(chǎn)品遇到的“套殼”、延期兌付等問題紛紛致電并發(fā)送采訪函致上述兩家信托公司。興業(yè)信托方面表示，目前正與旭輝做進一步溝通，全力保障投資人的利益。

“你們關(guān)注信托違約應(yīng)該去問那些房企為什么不還錢。”陸家嘴信托綜合管理中心一名盛姓工作人員答復(fù)稱。至截稿前，記者未收到任何書面回應(yīng)。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年以來，發(fā)生逾期、違約的信托產(chǎn)品規(guī)模中，房地產(chǎn)信托長期占據(jù)半數(shù)以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產(chǎn)信托違約規(guī)模都在100億元以上。

用益信托研究院認為，房地產(chǎn)信托成為“違約大戶”的原因在于，一方面，房企營業(yè)收入和融資渠道雙雙受打擊，大面積的信用違約潮蔓延至信托領(lǐng)域；另一方面，部分信托公司前期業(yè)務(wù)較大程度依賴于房地產(chǎn)信托，存量規(guī)模太大導(dǎo)致潛在風(fēng)險爆發(fā)。

國際評級機構(gòu)穆迪也認為，當前房地產(chǎn)市場的困境可能會推高這些公司的信托資產(chǎn)逾期率，從而削弱信托計劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動性。他們估計，2022年前9個月將有2520億元與房地產(chǎn)直接相關(guān)的信托資產(chǎn)到期。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“暴雷”之前，信托公司往往擔保會對項目進行“托底”，口頭承諾“剛兌”，但“暴雷”之后又改口要求投資人自行承擔風(fēng)險。這些信托產(chǎn)品被曝出現(xiàn)逾期兌付背后均存在違規(guī)操作、風(fēng)控不嚴的情況。

投資人提供/吳若凡整理

“受累”房企債務(wù)危機

房地產(chǎn)信托“大塌方”

在地產(chǎn)漩渦中，各大信托公司地產(chǎn)項目踩雷的消息不斷被廣泛傳播。

從“信托一哥”中信信托，到央企背景的中誠信托、光大信托、五礦信托等，不論是中融信托、民生信托、山東信托、吉林信托、陸家嘴信托等地方國企信托，抑或安信信托、四川信托等民營信托機構(gòu)，房地產(chǎn)信托成了“違約大戶”。

以陸家嘴信托為例，作為信托行業(yè)最高等級A級信托公司，近日卷入了多宗房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機。多名投資者表示，陸家嘴信托旗下的信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付問題，涉及“華鼎18號”“啟航282號”“尊元11號”“尊元22號”“尊元36號”和“錦城48號”等多個產(chǎn)品。

其中，陸家嘴信托發(fā)行的“尊元22號”產(chǎn)品，成立時間為2021年7月22日，期限不超過18個月，總規(guī)模不超過5.16億元，交易對手為平陽隆恒置業(yè)有限公司，信托資金用于向平陽隆恒置業(yè)有限公司進行債權(quán)融資，用于溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)塊B09、B10合并地塊的開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)最新的臨時公告，該信托計劃在今年9月份未按約定支付最近一期利息。

“金身不破”的興業(yè)信托也出現(xiàn)逾期。據(jù)投資者反映，“興業(yè)信托筑地D015計劃”（旭輝杭州新塘）未能按期兌付。

2022年10月25日，興業(yè)信托于官網(wǎng)發(fā)布了臨時公告稱：交易對手旭輝杭州新塘無力支付標的股權(quán)回購款，興業(yè)信托作為受托方，第一時間催促有關(guān)交易對手履行回購義務(wù)和代償義務(wù)。也在與交易對手就本項目相關(guān)債務(wù)的處置方案進行溝通和磋商，后續(xù)會推進信息披露工作。隨后11月，興業(yè)信托出具的延期公告聲稱，2022年底還不少于3000萬元(已到賬1000萬元)，2023年底前還不少于5000萬元，2024年10月20日前還余款，且相關(guān)債務(wù)由旭輝集團承擔連帶責(zé)任保證擔保。

“興業(yè)信托筑地D015計劃”項目推薦資料和電子合同顯示，該項目規(guī)模4.5億元，期限18個月。

據(jù)悉，上述所涉的信托產(chǎn)品中，存在償還本金、停止付息；停止分紅；逾期償還；償還額度逐漸縮小等情況。

投資人反映的共性問題，包括未及時披露提供大額保底承諾事項、對信托資金使用缺乏有效監(jiān)管、信托公司出現(xiàn)風(fēng)險后信息披露不及時，公司內(nèi)部風(fēng)控存在重大缺陷等。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，信托項目不斷發(fā)生“暴雷”，暴露出“投資者對信托公司項目管理信息完全依賴于信托公司的信息披露，信息披露報告系信托公司單方做出的報告，不排除有時候難免會避重就輕，就相關(guān)重要事項含糊其辭?！?/p>

穆迪表示，由于流動性持續(xù)受壓，雖然中國房地產(chǎn)業(yè)在影子銀行體系中的占比下降，但房地產(chǎn)信托在2022年前7個月信托違約中占比約80%，預(yù)計仍對影子銀行體系構(gòu)成較大風(fēng)險。

盡調(diào)浮于形式

資產(chǎn)情況披露不充分

曾被視為非標業(yè)務(wù)中的“香餑餑”的房地產(chǎn)信托，在行業(yè)下行背景下潛藏的風(fēng)險不斷暴露，違約事件頻發(fā)。

以陸家嘴信托發(fā)行的“尊元36號”集合資金信托計劃為例，根據(jù)推薦資料和電子合同顯示，該產(chǎn)品總期限24個月，總規(guī)模不超過4.7億元，資金用途用于認購某品牌房企在武漢金融資產(chǎn)交易所發(fā)行的私募債，債券投向用于象山大目灣項目8、9號地塊的開發(fā)建設(shè)。

投資人張玉于2020年12月購買了陸家嘴信托“尊元36號”二期計劃，認購金額300萬元，她表示，在到期日前，分配了15%的本金。

今年5月20日，陸家嘴信托在臨時公告中披露，本信托計劃項下融資人未按約定向公司償付剩余全部標的債券本息，截至本公告發(fā)布之日，公司仍未收到融資方應(yīng)償付的全部款項。2022年9月29日，陸家嘴信托宣布該產(chǎn)品還款期限為“無固定信托期限”。

一位從事資管行業(yè)超10年的信托人士王霞解釋：“所謂‘無固定信托期限’指的是信托項目沒有固定結(jié)束時間，是受托人對項目無法把控和處置的一種托辭?！?/p>

截至今年10月11日，陸家嘴信托“尊元36號”產(chǎn)品已違約近半年，張玉曾親自前往項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，債券投向的象山大目灣項目8、9號地塊現(xiàn)場只有一片爛尾樓，“項目早在2018年就因地質(zhì)問題停工?！?/p>

“這家品牌房企因項目停工，不能履行合同，無法交付成為被告的情況，并未告知投資人?！睆堄裾f，多名投資人也證實，2020年11月，陸家嘴信托在該產(chǎn)品進行募集直至產(chǎn)品逾期，從未披露停工情況。

另一投資人王華告訴記者：“陸家嘴信托的理財師推介產(chǎn)品時，普遍夸大宣傳，高頻使用‘項目終極處置目標是信托剛兌’、‘陸家嘴信托的股東是陸家嘴集團，不會放任陸家嘴信托項目出問題’、‘此前項目100%兌付’等話術(shù)誘導(dǎo)投資人，影響投資人進行獨立風(fēng)險判斷?！?/p>

“當初選擇陸家嘴信托是出于幾方面考慮。首先，投資標的物就在自己所在城市；其次，陸家嘴信托方面在產(chǎn)品推介時宣稱項目無風(fēng)險+100%兌付?！睆堄裾f。

“興業(yè)信托筑地D015計劃”在項目募集過程中也存在未披露項目真實情況，“未主動告知投資者其主要股東興業(yè)銀行對該項目（旭輝杭州新塘）已存在一筆18億元的開發(fā)貸?！蓖顿Y人劉明表示。

他說，如果旭輝杭州新塘項目方無法償還18億元開發(fā)貸，且沒有安排其他資金，那么該筆信托債權(quán)資產(chǎn)就成了項目公司最后的還款來源，信托投資人已然成了其最佳的風(fēng)險損失吸收者。

王霞表示，按照項目公司清算順序，房屋銷售回款的還款順序是：銷售回款——項目公司應(yīng)付供應(yīng)商等應(yīng)付賬款債權(quán)——興業(yè)銀行開發(fā)貸。當開發(fā)貸償還之后，剩余部分方可用于股權(quán)收益清算。因此，該信托計劃中的投資人要等到開發(fā)貸還完之后并且還有剩余的情況下才能拿到兌付款。

“興業(yè)信托的做法直接將所有的風(fēng)險敞口都留給了廣大投資人?！蓖跸颊f。

58安居客研究院分院院長張波也認為，信托公司與投資人，存在嚴重的信息不對稱，信托公司不是以維護委托人利益作為根本出發(fā)點，而是以追求資金募集，完成業(yè)績指標作為出發(fā)點，才會出現(xiàn)上述推介材料以及募集話術(shù)的過度包裝和對投資人誤導(dǎo)的行為和局面。

信托產(chǎn)品逾期背后

頻現(xiàn)“募投不匹配”

據(jù)投資者反映，陸家嘴信托多個出險信托計劃中，募集推介材料中明確載明的作為主要或第一還款來源的項目，多數(shù)出現(xiàn)了爛尾、清盤、在售卻無法兌現(xiàn)回款的情況。

王霞認為，這就是信托產(chǎn)品中的“募投不匹配”問題。

投資人張玉表示，“尊元36計劃”募投項目為某品牌房企持有的寧波市象山大目灣項目8、9號地塊的開發(fā)建設(shè)，但項目實質(zhì)違約展期后告知資金并未用于該項目，而是用于位于襄陽的抵押物。

投資人謝敏也表示，在“暴雷”項目中，項目普遍簽有銀行、信托、項目公司三方《監(jiān)管協(xié)議》，陸家嘴信托卻有多個項目，未將募集資金打入監(jiān)管賬戶，更未進行建設(shè)資金使用監(jiān)管。投資人一再主張要求陸家嘴信托提供監(jiān)管賬戶的資金流水，以證偽上述質(zhì)疑，陸家嘴信托均拒絕提供。

“沒有監(jiān)管寧波項目的資金流向及回款，何來還款能力？這是對于委托人明顯的欺詐和誤導(dǎo)?！倍鄶?shù)投資人認為，受托人陸家嘴信托明知資金被某品牌房企挪用，未按信托合同約定用途對寧波項目資金、工程、銷售、回款進行監(jiān)管，導(dǎo)致無法按預(yù)期獲得還款資金。

興業(yè)信托也存在類似情況，投資人劉科表示，從信托資金用途來看，信托資金是投向SPV（平臺公司）的股權(quán)投資，但實際募投資金用于提前償付了當時興業(yè)銀行杭州分行借給旭輝濱旭府項目18億元開發(fā)貸中的2.5億元貸款。

王霞表示，所謂“套殼”，是指監(jiān)管部門要求信托對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要滿足“432”要求（即四證齊全、開發(fā)商30%自有資金、二級開發(fā)資質(zhì)），但在實際操作中，信托公司利用地產(chǎn)開發(fā)商給的“殼”，將資金“繞道”拿去做土地款或是其他用途。

根據(jù)《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第二十六條規(guī)定：信托公司運用信托資金，應(yīng)當與信托計劃文件約定的投資方向和投資策略相一致。

但在實際操作中，信托公司和房企相比，往往處于比較弱勢的局面，因此，“套殼”的目的就是為了規(guī)避項目做資金監(jiān)管。

“實際上經(jīng)驗非常豐富的信托公司，在初始結(jié)構(gòu)設(shè)計上哪怕是‘432套殼’的項目，也會要一部分股權(quán)，目的是在項目出險的時候更好地進行議價?！蓖跸急硎?。

興業(yè)信托投資者在興業(yè)信托上?？偛繕窍峦顿Y人/供圖

投后管理缺失

資金監(jiān)管不到位

相關(guān)信息顯示，在前述幾款信托計劃存續(xù)期間，信托機構(gòu)的投后管理團隊普遍存在有效監(jiān)管手段缺失和薄弱，導(dǎo)致信托資金未能“封閉運行、專款專用”。

王霞認為，針對資金挪用，信托公司理應(yīng)都會對房地產(chǎn)項目進行銀行監(jiān)管、根據(jù)項目用款進度劃撥資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進行基本的投后管理和風(fēng)險控制。

投資人王華質(zhì)疑道：“陸家嘴信托從公司的組織結(jié)構(gòu)圖、部門崗位架編設(shè)計來看，風(fēng)險識別和管控能力極弱。公司風(fēng)險管理部門的負責(zé)人以及關(guān)鍵人員并不具備于其崗位相適應(yīng)的職業(yè)操守和專業(yè)能力。未能根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立與之相匹配的資質(zhì)、經(jīng)驗、專業(yè)素質(zhì)和個人素質(zhì)的投后管理團隊，且缺乏關(guān)鍵崗位的設(shè)置。”

“在信托項目出險后，上述信托公司均未及時有效的采取措施，反而是拖延、掩蓋出險事實?！彼a充道。

以本次違約的陸家嘴信托“華鼎18號”為例，項目成立于2021年3至6月，期限為24個月，資金規(guī)模不超過15億元，資金用途為投資認購濟南萬達城建設(shè)有限公司，在武漢金融資產(chǎn)交易所（以下簡稱“武漢金交所”）發(fā)行的私募債券，用于濟南市萬達城項目D9、D11地塊的開發(fā)建設(shè)，預(yù)期收益為6.7%~7.1%。信托計劃到期時由濟南萬達城還本付息實現(xiàn)項目退出。

2022年7月4日，陸家嘴信托發(fā)布公告，宣布該產(chǎn)品進入“靜默期”。公告顯示，“本信托計劃項下債務(wù)人未按期償付當期應(yīng)付利息，公司已于第一時間催促債務(wù)人履行還款義務(wù)，督促擔保人履行擔保責(zé)任。本信托計劃的后續(xù)退出將更多依賴于抵押物的銷售變現(xiàn)/或整體處置獲得的收入?！?/p>

公告稱，鑒于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜且耗時較長且潛在收購方要求停止抵押物銷售，自本期付息之日起至本信托計劃到期日的期間為“靜默期”，該期間暫不進行利息支付。

公告還提到，考慮到抵押物轉(zhuǎn)讓事宜具有一定的不確定性，在此過程中，若本公司發(fā)現(xiàn)本次轉(zhuǎn)讓事宜的推進存在重大障礙，則本公司將督促交易對手積極推進抵押物的開發(fā)銷售，以銷售回款作為信托計劃還款來源。

投資人并不認同這一說法，張玉表示，“靜默期”本質(zhì)上就是融資方違約，他們（陸家嘴信托）找了個托詞，宣稱有國企考察該項目，所以停止付息。

“興業(yè)信托筑地D015計劃”的投資人也認為，興業(yè)信托作為受托人，在杭州旭輝置業(yè)有限公司違約之后，既未查封凍結(jié)交易對手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶，又未申請相應(yīng)的財產(chǎn)保全，使得投資人的資產(chǎn)處于完全失控狀態(tài)，完全未履行受托人維護投資者權(quán)益的職責(zé)。

今年以來，不少產(chǎn)品在出現(xiàn)兌付問題時，均自動進入了“過渡期限”。中信信托于今年2月發(fā)布公告，深圳龍崗融資集合資金信托計劃出現(xiàn)預(yù)期違約后，產(chǎn)品進入“觀察期”。

張波認為，信托公司自信自身管理能力和風(fēng)險控制能力。過分依賴擔保措施，忽視第一還款來源等問題，直接導(dǎo)致了對信托財產(chǎn)的不利影響。

“按理說，項目銷售收入作為還款來源的路徑是非常通暢的，融資主體可以出現(xiàn)問題，如果信托資金?？顚Ｓ?，但陸家嘴完全忽視了第一還款來源，原因是沒有監(jiān)管能力，所以只能依賴于擔保措施?！敝x敏表示。

興業(yè)信托的投資人也反映，興業(yè)信托作為受托人，既未查封凍結(jié)交易對手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶，又未申請相應(yīng)的財產(chǎn)保全，使得投資人的投資處于完全失控狀態(tài)，完全未履行受托人維護投資者權(quán)益的職責(zé)。

王霞表示，信托公司的管理層和信托經(jīng)理不能正確理解項目主要風(fēng)險要素，不能有效判斷市場環(huán)境變化，業(yè)務(wù)發(fā)展策略未能及時調(diào)整。同時，以完成業(yè)績指標作為出發(fā)點，將委托人暴露于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險敞口之下。

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