來源：觀點(diǎn)網(wǎng)

繼南京江陰地塊后，建發(fā)國際再度從母公司建發(fā)房產(chǎn)手中購入兩宗上海閔行地塊。

12月6日，建發(fā)國際投資集團(tuán)發(fā)布一則與建發(fā)房產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)交易公告。

【資料圖】

根據(jù)公告披露，建發(fā)國際的兩家間接全資附屬公司益悅、廈門兆翊蓉?cái)M出資現(xiàn)金955.97萬元、50.31萬元，從建發(fā)房產(chǎn)、廈門利源（建發(fā)房產(chǎn)子公司）手中收購福建兆潤100%股權(quán)。

此外，益悅及廈門兆翊蓉還須償還建發(fā)房產(chǎn)及廈門利源先前墊付予福建兆潤及項(xiàng)目公司的股東貸款（本金及利息），金額為人民幣15.52億元（經(jīng)參考公告日期計(jì)算且可予調(diào)整）。

交易完成后，益悅及廈門兆翊蓉將分別持有福建兆潤的95%及5%股權(quán)。未來，福建兆潤將成為建發(fā)國際的間接全資附屬公司，而其財(cái)務(wù)業(yè)績將綜合計(jì)入該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。

觀點(diǎn)新媒體查閱獲悉，作為此次交易的標(biāo)的，福建兆潤擁有的主要資產(chǎn)是由建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)手華發(fā)在今年第一、第二批次上海集中供地中競得上海閔行浦錦街道的兩宗住宅地塊。

其中，閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，占地面積約為61,300平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積不超過約73,600平方米。地塊將分一期住宅發(fā)展，建筑工程已開展并已開始預(yù)售，預(yù)期建筑工程將于2024年12月或之前竣工。

另一宗名為閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊，占地面積約為19,700平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積不超過約23,600平方米。地塊將分一期住宅發(fā)展，建筑工程已開展，并預(yù)計(jì)于2023年1月或之前開始預(yù)售，預(yù)期建筑工程將于2024年9月或之前竣工。

據(jù)悉，福建兆潤各持有上述兩宗地塊49%的權(quán)益，出資金額分別為14.63億元、4.73億元。

值得注意的是，相比于福建兆潤支付的19.36億元土地價(jià)，此次建發(fā)國際的收購價(jià)僅為15.62億元（即現(xiàn)金+償還墊付貸款），折價(jià)了約3.7億元。

不過，建發(fā)國際在公告中補(bǔ)充，益悅及廈門兆翊蓉須償還的15.52億元墊付貸款是“可予調(diào)整”，最終代價(jià)暫未確定。

據(jù)了解，近年來，類似的土地注入操作在建發(fā)國際與建發(fā)房產(chǎn)中間不斷上演。

今年4月，建發(fā)國際發(fā)布公告稱，益悅、廈門兆翊蓉?cái)M以現(xiàn)金2048.71萬元+償還墊付墊款18.28億元向建發(fā)房產(chǎn)與廈門利源收購建發(fā)南京100%股權(quán)。據(jù)悉，建發(fā)南京擁有無錫江陰市澄地2020-C-38地塊51%的權(quán)益。

而2021年更是建發(fā)房產(chǎn)向建發(fā)國際輸送土地的高峰期。當(dāng)年5月，建發(fā)國際以現(xiàn)金0元+償還21.14億元向建發(fā)房產(chǎn)收購株洲悅發(fā)100%的股權(quán)，獲取株洲悅手中湖南株洲天元區(qū)的兩宗地塊。

同年8月13日，建發(fā)國際全資子公司廈門兆澄垚擬與廈門國際信托以80%：20%的股權(quán)比例組成合資公司，以收購建發(fā)房產(chǎn)的全資子公司福建兆豐，獲得福建漳州的一塊土地。

2021年9月，建發(fā)國際再次向建發(fā)房產(chǎn)收購了長沙兆祥90%的股權(quán)以及廈門兆鼎瓏100%的股權(quán)，拿下位于長沙、上海的各一宗地塊。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在更早的2016年至2018年間，建發(fā)國際累計(jì)從建發(fā)房產(chǎn)獲得19個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超300萬平方米。

除了注入大量土地，建發(fā)房產(chǎn)在資金端也是頻頻輸血。2020年12月，建發(fā)國際與建發(fā)房產(chǎn)訂立可續(xù)期借款合同，獲得95億元永續(xù)債貸款金額，初始年利率低至4.65%（低于建發(fā)國際2020年4.98%的平均融資成本）。

2021年6月，建發(fā)國際再度與建發(fā)房產(chǎn)訂立可續(xù)期借款合同，將此前負(fù)債端的50億元股東貸款，轉(zhuǎn)化為了永續(xù)債。截至2021年底，建發(fā)國際的永續(xù)債數(shù)額增加至145億元。

隨著母公司屢屢輸血，今年上半年即使建發(fā)國際在拿地方面頗為激進(jìn)，逆市將33宗地塊收入囊中，也依然維持三道紅線“綠檔”。

截至2022年上半年，建發(fā)國際剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為66.7%、68.6%，現(xiàn)金短債比3.6倍。

負(fù)債方面，截至2022年6月30日，該公司一年內(nèi)要償還的有息負(fù)債為92.3億元，一年后至五年內(nèi)要償還的有息負(fù)債為740.9億元，對應(yīng)357.8億元貨幣資金。

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