一場(chǎng)政策暖風(fēng)，吹出了股市的一片大紅，包括陰霾已久的房地產(chǎn)板塊。

不過(guò)，許多房企或許也只是沾了這波行情的紅利，其面臨的問(wèn)題，還是異常的棘手。

今天我們聊一聊旭輝控股和中南建設(shè)眼下的“糟心事”。

旭輝控股表外負(fù)債有多少？

旭輝控股最近在忙著跟機(jī)構(gòu)“打嘴仗”。

不久之前，旭輝控股公告稱(chēng)，公司完成發(fā)行今年第一期中期票據(jù)10億元。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，能發(fā)債融資就是房企最大的“幸?！?，更是市場(chǎng)信心強(qiáng)有力的支撐。

可還沒(méi)等旭輝控股完全消化掉這份喜悅，就在同一天，瑞銀“一盆冷水”澆了下來(lái)。

當(dāng)天，瑞銀將旭輝控股下調(diào)評(píng)級(jí)至“中性”，并且稱(chēng)其表外債務(wù)總額高達(dá)600-900億元。

此消息一出，立即在資本市場(chǎng)上引起了軒然大波，旭輝控股的股價(jià)應(yīng)勢(shì)暴跌。

當(dāng)然，瑞銀也給出了看似“合理”的理由。

在研究報(bào)告中，瑞銀稱(chēng)對(duì)旭輝控股2021年半年報(bào)中披露的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)分析，發(fā)現(xiàn)旭輝控股有80%的項(xiàng)目是非全資擁有，且多數(shù)項(xiàng)目未并表，比例約為35-45%。因此，瑞銀指出，旭輝控股有總計(jì)600億-900億元的表外債務(wù)，大部分是未合并在公司資產(chǎn)負(fù)債表上的項(xiàng)目級(jí)建設(shè)貸款。

表外負(fù)債可是房企避之不及的“大忌”，時(shí)至今日，已經(jīng)有多家房企為自己的“暗債”付出了爆雷的代價(jià)。

就旭輝控股而言，其紙面上的債務(wù)情況相對(duì)較好。但要是加上這600億-900億元的表外負(fù)債，那壓力可就大了。

此外，瑞銀還指出，旭輝控股在非全資項(xiàng)目中，尤其是在民營(yíng)開(kāi)發(fā)商約38%的股份中，有5%的比例由違約和風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商持有，18%未償還債券的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商持有，另外15%由無(wú)債權(quán)的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商持有。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是合作方多為違約或者面臨違約的房企，旭輝控股將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于瑞銀的研究報(bào)告，旭輝控股予以強(qiáng)烈的回應(yīng)。

歸納起來(lái)就是：沒(méi)那么多表外負(fù)債、風(fēng)險(xiǎn)可控、瑞銀是不切實(shí)際的做空。

與此同時(shí)，一股政策暖風(fēng)也適時(shí)地吹來(lái)了，旭輝控股股價(jià)大幅回升。

借此良機(jī)，旭輝集團(tuán)總裁林峰也站出來(lái)“一吐為快”，“此前地產(chǎn)股被空頭過(guò)度打壓，現(xiàn)在正常修復(fù)，特別是旭輝其實(shí)沒(méi)有任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，此前是硬被做空，所以這次市場(chǎng)反彈幅度也就處在第一陣營(yíng)”。

不過(guò)，正所謂“蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋”，旭輝控股此番“被”做空，也是有原因的。

合作開(kāi)發(fā)，原本就是旭輝控股的“強(qiáng)項(xiàng)”。

而憑借合作模式，旭輝控股一路高歌猛進(jìn)，2017年突破千億規(guī)模，2019年又跨過(guò)2000億規(guī)模。

但是，合作開(kāi)發(fā)的一個(gè)結(jié)果，就是旭輝控股的所有者權(quán)益占比迅速下滑。

我們?cè)谥暗奈恼轮性徇^(guò)，截至2021年上半年，旭輝控股的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)反超歸母權(quán)益，“明股實(shí)債”的現(xiàn)象日漸明顯。

再回歸到當(dāng)下，如果沒(méi)有旭輝控股合作開(kāi)發(fā)這一出，瑞銀又怎么進(jìn)行“做空”？

中南建設(shè)短債壓力有多大？

巧合的是，另一家房企——中南建設(shè)，最近也正在因?yàn)樵u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的事情“鬧心”。

3月16日，國(guó)泰君安證券發(fā)布關(guān)于召開(kāi)“17中南01”2022年第一次債券持有人會(huì)議的通知。

據(jù)悉，“17中南01”為中南建設(shè)于2017年12月14日公開(kāi)發(fā)行的公司債，金額10億元，期限為5年，發(fā)行時(shí)票面利率為7.50%。

而此次召開(kāi)會(huì)議的目的，是關(guān)于豁免“江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2017年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）”違約責(zé)任的議案。

無(wú)獨(dú)有偶，就在同一天，中山證券也發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬于2022年4月7日召開(kāi)“19中南03”、“20中南01”、“20中南02”、“21中南01”2022年第一次債券持有人會(huì)議，審議《關(guān)于豁免發(fā)行人違約責(zé)任的議案》。

啥意思？中南建設(shè)的債券違約了？

違約可是大事，這將使得房企陷入真正的困境之中。

這還要從上個(gè)月底的一件事說(shuō)起。

2月25日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠(chéng)，將中南建設(shè)主體及“17中南01”信用等級(jí)由AA+下調(diào)至AA。

而東方金誠(chéng)下調(diào)中南建設(shè)評(píng)級(jí)的這一事件，觸及了上述債券募集的違約條款。

敢情不是中南建設(shè)違約了，而是其發(fā)行的債券觸發(fā)了部分違約條款，真是虛驚一場(chǎng)。

可以肯定的是，上述豁免違約責(zé)任的議案，一定會(huì)獲得債券持有人的同意的。但是，知微見(jiàn)著，這些事情，對(duì)于中南建設(shè)來(lái)說(shuō)，可不是很好的苗頭。

事實(shí)上，就數(shù)據(jù)來(lái)看，中南建設(shè)當(dāng)下的壓力的確不小。

根據(jù)2021年三季度報(bào)顯示，中南建設(shè)的短期借款又98.56億元，應(yīng)付票據(jù)100.74億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債67.81億元。

三項(xiàng)相加可得，中南建設(shè)的短期負(fù)債有260多億元。

而同一時(shí)期，中南建設(shè)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只剩下179.49億元。

二者的缺口，有80多億元。

這錢(qián)該怎么還，可是一門(mén)學(xué)問(wèn)。

比如短期借款，大多都是從銀行等金融機(jī)構(gòu)借得的，這些錢(qián)必須得還；而非流動(dòng)負(fù)債多為債券等，這些錢(qián)也是必須得還的。

因此，中南建設(shè)只能從應(yīng)付票據(jù)上面下功夫了。

據(jù)悉，自去年以來(lái)，中南建設(shè)頻頻被傳商票違約，至今已有數(shù)十億規(guī)模。

而此次東方金誠(chéng)下調(diào)中南建設(shè)的信用評(píng)級(jí)，理由正是“中南建設(shè)下屬多家子公司被列入持續(xù)逾期名單”。

也就是說(shuō)，中南建設(shè)因商票逾期，被機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，因此觸發(fā)了公司債的違約條款，這是妥妥的“蝴蝶效應(yīng)”。

而這場(chǎng)風(fēng)波，最終會(huì)引向中南建設(shè)爆雷的結(jié)局嗎？

關(guān)鍵詞： 旭輝控股忙著打嘴仗 中南建設(shè)遭遇蝴蝶效應(yīng)