紅周刊 | 惠凱

自今年2月份爆發(fā)債務(wù)危機(jī)以來，正榮地產(chǎn)發(fā)行的債券/ABS能否順利兌付已經(jīng)成為持有人最為關(guān)心的事，譬如中山-平安-榮雋供應(yīng)鏈金融9號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的展期方案就引起了很多持有人不滿。

上述專項(xiàng)計(jì)劃的管理人是中山證券。中山證券曾和正榮地產(chǎn)達(dá)成200億規(guī)模的資本市場(chǎng)合作協(xié)議，但中山證券承銷的正榮債、ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）都存在一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。

榮雋09展期方案博弈中

首次償付比例提高至10%

近日，一直以穩(wěn)健形象示人的正榮地產(chǎn)(6158.HK)突然公告坦承，有兩筆美元債，共約2000萬(wàn)美元的利息未能及時(shí)償付。

美元債出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，正榮地產(chǎn)相關(guān)境內(nèi)債券的兌付前景也引發(fā)了外界關(guān)注，譬如中山-平安-榮雋供應(yīng)鏈金融9號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。公開信息顯示，中山-平安-榮雋供應(yīng)鏈金融9號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)置優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩種資產(chǎn)支持證券，分別為榮雋09優(yōu)和榮雋09次）成立于2021年4月底，總額6.28億元，專項(xiàng)計(jì)劃的共同債務(wù)人為正榮地產(chǎn)，計(jì)劃管理人為中山證券。中山證券在今年3月底公告稱，榮雋09優(yōu)/榮雋09次原本將在4月22日到期，但自4月起開始停牌。

《紅周刊》了解到，3月底時(shí)，正榮地產(chǎn)曾對(duì)榮雋09優(yōu)提出了首次償付5%的展期方案。該草案隨即引發(fā)不少榮雋09優(yōu)以及其他正榮債持有人的不滿，擔(dān)憂一旦草案成真，那么在榮雋09優(yōu)之后到期的其他正榮債，首次償付比例很可能都不會(huì)高于5%。之后在投資人反對(duì)聲中，正榮方面把榮雋09優(yōu)的首次償付比例提高至10%。方案投票將在4月12日完成。

“方案通過的概率中等偏大?！币患页钟袠s雋09優(yōu)的公募基金員工于女士向《紅周刊》表示。

榮雋09優(yōu)的擔(dān)保品是長(zhǎng)沙正榮府項(xiàng)目。公開信息顯示，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙縣東九路與涼塘路交匯處，小區(qū)占地面積8.08萬(wàn)平米，建筑面積30.3萬(wàn)平。正榮在長(zhǎng)沙的幾個(gè)項(xiàng)目中，正榮府項(xiàng)目進(jìn)度尚可，在債務(wù)利空壓頂?shù)谋尘跋?，?jù)長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)刈悦襟w報(bào)道，該項(xiàng)目仍在今年2月下旬宣布開工，進(jìn)度優(yōu)于其他幾個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)債券持有人透露，其了解到的信息是，長(zhǎng)沙正榮府項(xiàng)目在扣除另一股東權(quán)益后，正榮地產(chǎn)享有的凈貨值約為6億元。但該項(xiàng)目是否還有隱藏債務(wù)，比如信托貸款等則不得而知，這點(diǎn)需要管理人中山證券進(jìn)一步盡調(diào)。

此外，有投資人提出，希望由知名地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)戴德梁行、第一太平戴維斯、國(guó)策3家中的兩家，對(duì)項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，而且要求質(zhì)押率不得高于60%。

節(jié)奏高手終“翻車”

作為正榮地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，早在2018年，黃仙枝曾這樣描述自己的定位：“我主抓戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、風(fēng)控和人才，業(yè)務(wù)部門全力往前沖，我負(fù)責(zé)適時(shí)地踩剎車。”事實(shí)上，正榮也確實(shí)曾精準(zhǔn)踩中了上一輪地產(chǎn)牛市：2014年~2017年，公司收益從30億元增至200億元，連續(xù)數(shù)年復(fù)合增長(zhǎng)率超過100%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控周期后，正榮又適時(shí)于2018年在港上市。

彼時(shí)，黃仙枝提出會(huì)抓住ABS、供應(yīng)鏈融資的機(jī)遇，使公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)更趨合理，“希望公司排名能進(jìn)入行業(yè)前十，三年內(nèi)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力要進(jìn)入行業(yè)前五?！钡觳凰烊嗽福禺a(chǎn)調(diào)控力度之嚴(yán)超出大多數(shù)人的預(yù)期，而突然到來的疫情則是進(jìn)一步打壓了地產(chǎn)行業(yè)。

公開資料顯示，正榮早年看好的業(yè)務(wù)除了地產(chǎn)之外，還在教育、文化旅游、長(zhǎng)租公寓、頤養(yǎng)康復(fù)等領(lǐng)域也有一定布局，但在2019年之后受債務(wù)違約潮沖擊、地產(chǎn)監(jiān)管不放松、疫情等因素影響下，這幾大業(yè)務(wù)的生態(tài)環(huán)境均出現(xiàn)惡化。

正榮地產(chǎn)2018年初港股上市以來的股價(jià)表現(xiàn)(前復(fù)權(quán))

正榮地產(chǎn)在最新公告中表示，過去數(shù)周內(nèi)，上海因新冠疫情，公司部分運(yùn)營(yíng)已暫停，銷售及資產(chǎn)處置的進(jìn)度也推遲?！俺康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、金融環(huán)境等諸多不利因素外，上海封鎖的規(guī)模及持續(xù)時(shí)間無法預(yù)料，本集團(tuán)的流動(dòng)資金出現(xiàn)周期性問題?！?/p>

管理人中山證券債券承銷業(yè)務(wù)頻出問題

于女士希望榮雋09優(yōu)的管理人中山證券盡可能多提供一些底層項(xiàng)目的材料，“由于疫情管控，我們也很難去長(zhǎng)沙實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目情況。如果去了長(zhǎng)沙，短期內(nèi)可能就回不來了?！?/p>

中山證券與正榮的合作肇始于2016年，2018年全面升級(jí)。彼時(shí)，正榮集團(tuán)與中山證券達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，同意就200億元全方面資本市場(chǎng)金融業(yè)務(wù)展開合作。正榮總裁黃仙枝、中山證券總裁林炳城、中山證券總裁助理邢峻等出席了簽約儀式。

作為一家中型券商，中山證券的投行部門擅長(zhǎng)債券業(yè)務(wù)，但在2017年之后因承銷的多只債券違約，公司也被地方證監(jiān)局、交易所處罰，進(jìn)而導(dǎo)致債券承銷業(yè)務(wù)一度大幅下滑，邢峻也卷入利益輸送被查的傳聞中，于2019從中山證券離職。2020年，董事長(zhǎng)林炳城也被深交所公開譴責(zé)，勒令退回2019年基本工資之外的報(bào)酬，并被母公司錦龍股份(000712.SZ)免除職務(wù)。

近兩年，中山證券發(fā)力ABS業(yè)務(wù)。公開信息顯示，2020年，中山證券的債券承銷金額排業(yè)內(nèi)第九，ABS承銷金額首次進(jìn)入前十。

除正榮發(fā)行的產(chǎn)品需要展期之外，中山證券擔(dān)任管理人的“奧園集團(tuán)中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也出現(xiàn)展期，到期后能否如期對(duì)付同樣值得關(guān)注。

《紅周刊》了解到，中山證券此前的地產(chǎn)融資、ABS業(yè)務(wù)表現(xiàn)搶眼，中山證券債券融資總部主管朱衛(wèi)欣、地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人梅佳出力頗多。據(jù)中證協(xié)的消息，梅佳2016年加入中山證券，目前仍在職；朱衛(wèi)欣已經(jīng)在去年9月底離職，目前就職于東海證券。

另外還值得一提的是，中山證券在2020年還被深圳證監(jiān)局責(zé)令暫停開展新增資本消耗型業(yè)務(wù)達(dá)一年、暫停新增資管產(chǎn)品備案。而受此影響，中山證券也成為2021年報(bào)首家披露虧損的券商。

那么，公司目前是否又重新開展上述業(yè)務(wù)了呢？《紅周刊》注意到，今年3月底，有網(wǎng)友通過投資者關(guān)系平臺(tái)向錦龍股份董秘詢問此事。錦龍股份董秘表示，中山證券已進(jìn)行了整改，證監(jiān)部門也對(duì)中山證券的整改進(jìn)行了驗(yàn)收，“相關(guān)業(yè)務(wù)的具體恢復(fù)時(shí)間有待證券監(jiān)管部門通知”。

（文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關(guān)鍵詞： 正榮地產(chǎn)ABS展期方案引多方博弈 管理人中山證券債券承銷