從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然已過黃金期，但未來仍有較大需求，考慮到保險(xiǎn)公司中有不少位置較好、市場(chǎng)需求較好的企業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)并購融資對(duì)當(dāng)前行業(yè)的影響如下：一是盤活困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目順利交付，增強(qiáng)購房者信心，幫助賣方回暖。二是有利于優(yōu)質(zhì)房企拓寬融資渠道，加快行業(yè)洗牌；三是房地產(chǎn)并購融資可能成為化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。

房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題持續(xù)暴露，雖然目前地產(chǎn)并購融資的政策不斷再改，但收并購市場(chǎng)實(shí)際上成交慘淡。事實(shí)上，大規(guī)模的收并購成交只有等到樓市企穩(wěn)回暖和市場(chǎng)信心重新回歸后才會(huì)出現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)收購融資相關(guān)政策

從2021年12月開始，監(jiān)管部門鼓勵(lì)通過并購融資推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。12月10日，銀行間交易商協(xié)會(huì)召開房企座談會(huì)，表示優(yōu)先支持收購和項(xiàng)目建設(shè)的債券登記發(fā)行。當(dāng)天，人民銀行和銀行保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《通知》，銀行穩(wěn)定有序并購；a鼓勵(lì)開展融資業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購，同時(shí)支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)并購并購；a企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行，并購；a積極服務(wù)融資顧問等；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)并購；a債券，并購；a鼓勵(lì)投資票據(jù)等。12月底，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、最有效地市場(chǎng)化手段。2022年1月，并購；A貸款不包含在“三紅線”相關(guān)指標(biāo)中的措施也為收購優(yōu)質(zhì)房企開辟了空間。二、房地產(chǎn)并購融資的主要模式和特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)收購融資主要模式

目前房地產(chǎn)收購融資主要有三種模式。金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目收購債券、銀行為房企提供收購融資授信、房企發(fā)行收購債券等，截止2022年3月底，三種模式的收購融資規(guī)模共計(jì)超過2,000億元。

1、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目收購債券

自2022年第一年以來，在政策的推動(dòng)下，多家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行或計(jì)劃發(fā)行房地產(chǎn)收購融資債務(wù)，發(fā)行規(guī)模為數(shù)十億元至百億元。浦發(fā)銀行于2022年1月完成50億元金融債券發(fā)行，是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的第一個(gè)單一房地產(chǎn)項(xiàng)目收購債券，隨后廣發(fā)、平安、上海銀行等相繼進(jìn)行收購債務(wù)登記發(fā)行。1月底，金融監(jiān)管部門召集若干全國(guó)性AMC召開會(huì)議，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則參與風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)，3月，東方資管、長(zhǎng)城資管兩家AMC也計(jì)劃發(fā)行并購融資債務(wù)同時(shí)，發(fā)行的債券金額也較前期有所增加。

2、銀行為房企提供收購融資授信額度

隨著銀行與房企戰(zhàn)略協(xié)議加快簽署，截止2022年3月底，房企獲得銀行并購貸款授信額度達(dá)到640億元，是目前三種模式中更主流的模式。從參與的金融機(jī)構(gòu)來看，招商銀行不僅最活躍、最早介入，目前還給予房企收購融資授信540億元。從獲得信貸額度的主體來看，從初期的央企逐漸擴(kuò)大到優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)，碧桂園、美置業(yè)、旭輝集團(tuán)等獲得銀行并購貸款信貸。

3、房企發(fā)行合并債券

2022年一季度，除招商水龍頭、建設(shè)房地產(chǎn)和中國(guó)鐵建房地產(chǎn)三家房地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)行合并債券外，首批股票、綠城房地產(chǎn)、華僑城股份等房地產(chǎn)企業(yè)也在債券發(fā)行流程中注冊(cè)，但這些主體都是國(guó)資背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行合并融資債務(wù)

(二)房地產(chǎn)收購融資資金使用特點(diǎn)

截至一季度末，參與房地產(chǎn)收購融資的房企以國(guó)有企業(yè)央企為主，特別是在收購債券發(fā)行方面，沒有民營(yíng)企業(yè)參與房地產(chǎn)。從資金使用角度看，并購；a參與融資的房企態(tài)度也很謹(jǐn)慎。

一是房企并購；a發(fā)行債務(wù)募集的部分資金為并購；a資金或并購；a僅用于償還貸款，其余資金往往用于償還自身債務(wù)和滿足日常經(jīng)營(yíng)需要。例如，擬首次發(fā)行股票的60億元小公開募集中的36.8億元用于已發(fā)行公司債券的本金賣出，剩下的23.2億元用于其他有息債務(wù)償還和項(xiàng)目合并收購等監(jiān)管許可用途；二是將部分房企發(fā)行的并購債務(wù)投向非風(fēng)險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如，招商水龍頭將收購用途的全部募集資金投入一個(gè)舊改革項(xiàng)目(上海虹口區(qū)17街坊舊改革項(xiàng)目)。該項(xiàng)目是上海房地產(chǎn)和上海虹口區(qū)聯(lián)合改造的首個(gè)舊改革項(xiàng)目，占地面積約3.73萬平方米，上海房地產(chǎn)目前經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)均穩(wěn)健，屬于非風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。

第三，房企并購項(xiàng)目以更熟悉的自身合作開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)。比如，美置業(yè)頻繁承接整合、“救濟(jì)”，收購花樣年、雅居樂、正榮房地產(chǎn)、金科房地產(chǎn)等困難房企項(xiàng)目，都是美的置業(yè)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。

三.房地產(chǎn)收購融資的影響

1、并購；A融資利用困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目順利交付，增強(qiáng)購房者信心，幫助賣方回暖

困難住房企業(yè)由于融資連接不暢，存在項(xiàng)目停止、延期交貨、甚至拖著爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購；A通過融資收購困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以充分利用存量項(xiàng)目，保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和及時(shí)交付，消除購房者對(duì)項(xiàng)目老化的擔(dān)憂，增強(qiáng)購房者信心，幫助賣方改善。

2、有利于優(yōu)質(zhì)房企拓寬融資渠道，加快行業(yè)洗牌

近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管著力遏制行業(yè)無序擴(kuò)張。2019年以來，以房地產(chǎn)貸款余額增速下降、房地產(chǎn)信托收縮、債券借貸新舊返還為主，特別是“三道紅線”推出后，房企融資擴(kuò)張速度明顯受限。并購融資不屬于“三道紅線”，有利于拓寬優(yōu)質(zhì)房企融資渠道，增強(qiáng)行業(yè)低增長(zhǎng)階段承接保險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的意愿和能力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然已過黃金期，但未來仍有較大需求，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)房企通過接受并購以較有利的價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，提高規(guī)模和市場(chǎng)地位將加速行業(yè)洗牌。例如，新希望地產(chǎn)將于2022年3月底以1.55億元收購正榮地產(chǎn)廣東佛山項(xiàng)目51%的股權(quán)，未售出價(jià)將項(xiàng)目折價(jià)約5折。

3、房地產(chǎn)并購融資可能成為化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要線索

截至2022年3月底，并購；a融資規(guī)模(包括擬發(fā)行的)超過2，000億元，與風(fēng)險(xiǎn)房企債量(2021年風(fēng)險(xiǎn)房企債規(guī)模約2.5萬億)相比，并購融資規(guī)模仍然有限。但由于政策調(diào)控的調(diào)整、市場(chǎng)情緒的恢復(fù)和銷售的恢復(fù)，未來將有更多的銀行、AMC和優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)加入房地產(chǎn)并購融資行列，并購融資可能成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。

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