文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的融資天平向央企和優(yōu)質(zhì)民企傾斜，雅居樂(lè)集團(tuán)（3383.HK）幸運(yùn)地找到了一條新的融資出路。

為了避免債務(wù)違約，雅居樂(lè)一次次地拿出了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2021年，出售了多間附屬公司股權(quán)并錄得出售收益42.6億元；今年一季度，出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目以及義烏、徐州等多個(gè)項(xiàng)目，回籠資金約60億元。

(資料圖片)

然而這些還不夠。不打算躺平的雅居樂(lè)，決定對(duì)自己狠一把。

6月24日，雅居樂(lè)發(fā)布了一份融資公告。其中有三個(gè)關(guān)鍵詞，分別是夾層融資，規(guī)模不超過(guò)8.94億港元，年利率20%。這個(gè)利率水平著實(shí)讓人吃驚。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》了解，雅居樂(lè)目前存續(xù)的美元債票面利率大多集中在4.8%~8.5%之間，境內(nèi)公司債利率在6%左右。截止到去年中期，雅居樂(lè)平均融資成本只有5.96%，總借款中，近65%為低息的銀行借款。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，這筆夾層融資是新的嘗試。因?yàn)?，房企的償債高峰已?jīng)到來(lái)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6-7月份，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營(yíng)房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

償債壓力下，多家房企開(kāi)始花式延期，展期和交換要約成為最常見(jiàn)的手段。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)美元債幾乎處于冰封狀態(tài)，境內(nèi)債的發(fā)行也并不通暢。在“三道紅線”的約束下，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜。雖政策暖風(fēng)頻吹，但能成功發(fā)債的，只是少數(shù)。5月，在監(jiān)管層的指導(dǎo)下，包括旭輝、美的置業(yè)、龍湖等在內(nèi)的5家示范民企采用信用保護(hù)工具先后發(fā)行了債券。

今年以來(lái)，房企的違約事件仍多有發(fā)生，部分借不到錢、展不了期的房企們干脆直接“躺平”，但也有“倔強(qiáng)”的房企，選擇了高息借款。

一切都是為了“活下去”。

20%高息貸款

6月24日，雅居樂(lè)發(fā)布有關(guān)附帶有條件選擇權(quán)的夾層融資協(xié)議的公告，借款人(雅居樂(lè)附屬富銳發(fā)展有限公司作為借款方，以下簡(jiǎn)稱“富銳發(fā)展”)、夾層貸款人(聯(lián)合環(huán)球集團(tuán)有限公司作為原貸款方)、擔(dān)保代理(香港上海匯豐銀行有限公司作為安排人及擔(dān)保代理)簽訂夾層融資協(xié)議。

夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，既有債權(quán)融資的屬性，又有權(quán)益融資的屬性。

根據(jù)協(xié)議，夾層貸款人向借款人提供本金不超過(guò)8.94億港元的夾層融資，并附帶選擇權(quán)(于達(dá)成若干條件后夾層貸款人可酌情行使)可將夾層貸款轉(zhuǎn)換為借款人的全部已發(fā)行股份，年利率20%。

20%的借款利率，在融資市場(chǎng)中并不多見(jiàn)。

公告中還稱，富銳發(fā)展曾經(jīng)在2021年4月15日與優(yōu)先貸款人（作為原貸款方）簽訂了優(yōu)先融資協(xié)議。優(yōu)先貸款人同意按年利率為HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金總額最高為10.39億港元的定期貸款融資，為期24個(gè)月。同時(shí)，夾層融資需要雅居樂(lè)簽立擔(dān)保。

也就是說(shuō)，上一筆借來(lái)的錢還沒(méi)還清，現(xiàn)在又借了。但對(duì)借款方來(lái)說(shuō)，沒(méi)有白借的錢。

雅居樂(lè)在公告中表示，若夾層貸款人選擇行使選擇權(quán)，富銳發(fā)展將不再是雅居樂(lè)的附屬公司，并預(yù)計(jì)將錄得約14.37億港元的虧損。

據(jù)披露，富銳發(fā)展的主要資產(chǎn)為位于香港柏架山道的一幅土地，地盤面積約為2.42萬(wàn)平方呎，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盤面積約1萬(wàn)平方呎。該物業(yè)擬發(fā)展為兩幢約有600個(gè)單位的住宅樓宇。

加速回籠資金

2021年下半年開(kāi)始，雅居樂(lè)一度有消息傳出武漢雅居樂(lè)國(guó)際花園項(xiàng)目因欠款導(dǎo)致樓盤停工，又有消息傳出集團(tuán)將裁員50%。

事件雖未持續(xù)發(fā)酵，但從年報(bào)數(shù)據(jù)也可窺見(jiàn)一二。2021年上半年末，雅居樂(lè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比68.4%、45.3%、1.18倍，全面達(dá)標(biāo)至“綠檔”。但到2021年底，三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為67.1%、50.8%、0.77，“三道紅線”在半年內(nèi)由“綠檔”降為“黃檔”。

截止2021年末，雅居樂(lè)一年內(nèi)要償還的債務(wù)則高達(dá)295.85億元。其中一年之內(nèi)需要?dú)w還的銀行借款及其他借款為171.5億元，優(yōu)先票據(jù)為69.98億元，境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)支持債券以及可交換債券等為54.37億元等。

同期，現(xiàn)金及銀行存款總額約384.2億元，但其中，不受限現(xiàn)金僅為228.03億元，較2020年同期的465.1億元減少了212億元，同比下降45.6%，存在近70億的短期償債缺口。

從去年下半年開(kāi)始，雅居樂(lè)頻繁出售資產(chǎn)加速資金回籠。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅居樂(lè)在2021年處置了總代價(jià)123億元的資產(chǎn)，包括酒店、商場(chǎng)、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等。

2022年以來(lái)，雅居樂(lè)加速資產(chǎn)的出售。1月，雅居樂(lè)拋售其在廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目持有的26.66%的股權(quán)予為中海地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)為18.4億元。同月，又向海螺創(chuàng)業(yè)出售旗下環(huán)保公司資產(chǎn)，總代價(jià)為11.29億元。另外，還把海南清水灣約2%的貨值賣給了朱榮斌幕后的基金公司。

雅居樂(lè)表示，今年前3個(gè)月已從出售非核心物業(yè)及非核心業(yè)務(wù)收取所得款項(xiàng)約60億元，并將于第二季度進(jìn)一步收取應(yīng)收代價(jià)余額約30億元。

6月24日的投資者會(huì)上，雅居樂(lè)表示將使用海南清水灣項(xiàng)目支持融資及內(nèi)部資金贖回8月到期美元債。據(jù)了解，該筆債務(wù)應(yīng)于8月14日到期，當(dāng)前待償規(guī)模2億美元，利率5.125%。

天花板在哪？

以高周轉(zhuǎn)的模式運(yùn)行，房地產(chǎn)對(duì)資金的依賴一直很高，融資也就成了重中之重。不斷的融資，很大程度上是為了借新還舊。當(dāng)融資端收緊，房企們只得尋找高息的融資渠道，避免現(xiàn)有債務(wù)違約。

事實(shí)上，融資利率20%，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并非是“天花板”。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院《2019房企融資利率榜》，單筆融資利率最高的是當(dāng)代置業(yè)，其發(fā)行的3.5億美元債券，利率高達(dá)15.5%，彼時(shí)曾創(chuàng)下亞洲公開(kāi)債券發(fā)行的利率紀(jì)錄。

2020年，明發(fā)集團(tuán)發(fā)行一筆2.2億美元、15%利率的債券，又于6月發(fā)行一筆1.76億、22%利率的美元債券，同時(shí)明發(fā)承諾，若不能按時(shí)償還債券，這筆債的券利率將疊加利率至32%。

同年，鑫苑置業(yè)發(fā)行的3億美元海外債利率高達(dá)14.5%，力高地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)單筆海外債利率為13%，景瑞控股、正商集團(tuán)、匯景控股等9家房企單筆海外債利率在12%之上。

2021年7月，天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)金償還年息率13%的境外美元債本息約2億美元，同時(shí)又新發(fā)行2023年到期、年息率13%、規(guī)模為2.12億美元債。

沒(méi)有最高，只有更高。

據(jù)實(shí)地地產(chǎn)的招股書披露，截至2020年底，實(shí)地未償還的信托等非標(biāo)融資余額近24億元，占同期總借款的18.5%，年利率至少10%以上，最高的一筆達(dá)到了24%。

文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)

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