原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)（ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石

(資料圖)

房地產(chǎn)好像有救了。

剛剛過去的一周，原本只剩半條命的民營房企們，股債都迎來了久違的大漲。

碧桂園、龍湖的股價，迅速從底部上漲了3倍，旭輝的股價從底部上漲接近4倍，創(chuàng)下一天上漲72%的記錄。

債市也沒落后，旭輝、龍湖、碧桂園、金地的多個地產(chǎn)債漲幅都超過20%——這已經(jīng)是本周的第二個臨停潮。對比9月以來跌跌不休的局面，可謂是打了個翻身仗。

11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文表示，將推進(jìn)并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，金額達(dá)到約2500億元。

隨后，“金融16條”、“銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”繼續(xù)跟進(jìn)，市場驚呼“房地產(chǎn)政策底到了”，“軟著陸可期”。

如果算上之前公布的6000億房地產(chǎn)專項貸款、2000億保交樓專項借款等等的支持政策，今年宣布用來支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過萬億。

先不說究竟有多少能到民營房企手上，好歹這份誠意是實打?qū)嵉摹?/p>

這一次，會成為拯救房地產(chǎn)行業(yè)的定海神針嗎？

第二支箭

先說說這2500億是怎么回事。

最早是2018年，針對當(dāng)時部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

其中債券渠道的支持，就是“第二支箭”。

官方解釋是：“由人民銀行依法向?qū)I(yè)機構(gòu)提供初始資金支持，委托其按照市場化運作、防范風(fēng)險原則，為經(jīng)營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業(yè)發(fā)債提供增信支持。”其中還提到，條件成熟時可引入商業(yè)銀行、保險公司資金自愿參與，建立風(fēng)險共擔(dān)機制。

要換做以前，這壓根和房企就沒多少關(guān)系。

一是，這三支箭強調(diào)的是支持實體經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時房地產(chǎn)算不算實體經(jīng)濟(jì)還沒蓋棺定論呢；二是，2018年的房企們，還真不稀罕這玩意。

這不暴雷潮一來，民營房企們大都泡水里了嘛，“2500億”才成了救命的稻草。

數(shù)據(jù)截至11月10日

“第二支箭”的應(yīng)用早有案例，那就是6家示范房企。

今年5月的時候，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，獲準(zhǔn)通過信用保護(hù)工具的方式發(fā)行人民幣債券。后來又陸續(xù)增加了遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)。

所謂“信用保護(hù)工具”，包括了信用風(fēng)險緩釋合約（CRMA）、信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）等。更直接的方式，就是監(jiān)管機構(gòu)找來的中債信用增進(jìn)公司，它將對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！薄?/strong>

總之就是房企放心飛，有人來兜底。

5月，龍湖先后發(fā)行規(guī)模為5億元公司債、4.02億元供應(yīng)鏈ABS；碧桂園與美的置業(yè)隨后跟進(jìn)，碧桂園發(fā)行5億元公司債，美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模為10億元。

8月，龍湖發(fā)行規(guī)模15億元人民幣的中票；9月，美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模10億元人民幣的中票，新城控股發(fā)行規(guī)模10億元的中票......

首批示范房企成功發(fā)債39.02億，圖片來源：焦點財經(jīng)

僅中債增通過直接擔(dān)保方式成功發(fā)債的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到83.68億。

11月初，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會又聯(lián)合中債增進(jìn)公司，找來21家民營房企開了一次座談會。會上明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度。

其中龍湖、美的、新城、、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)已經(jīng)在推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項目，金輝、雅居樂等民營房企則是在“積極準(zhǔn)備中”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道報道，此次增信發(fā)債涉及金額約200億元。

至于這一次的2500億，據(jù)外媒報道，僅龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)這三家就已經(jīng)分別有200億元人民幣、150億元人民幣和50億元的債券額度。

另外還有一點是，交易商協(xié)會的文章提到，這次的“第二支箭”還包括了以“直接購買債券”的形式支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

感動，太感動了。

不救不行

民營房企們估計很想背一回《出師表》：此誠危急存亡之秋也。

因為實在太難搞錢了。

雖然說，今年宣布用來支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過萬億，但對民營房企來說基本很難起到作用。

2000億保交樓專項借款，目的是防止項目爛尾，對于深陷流動性危機的房企來說，只能說聊勝于無。6000億房地產(chǎn)專項貸款，民營房企本來拿地和銷售就少，無論是開發(fā)貸還是按揭貸都很難得到支持，最后又變成國企、央企們拿了大頭。

發(fā)債的對比更明顯。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-10月，房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元，其中民營房企發(fā)債規(guī)模占比僅為5%左右。

總共也就200億上下，里面還包括了中債增擔(dān)保下才發(fā)行的80多億。

這里還必須再提一嘴中債增的背景。中債增成立于2009年，由銀行間交易商協(xié)會聯(lián)合中石油、國網(wǎng)英大、中化股份、北京國有資本、首鋼集團(tuán)、中銀資產(chǎn)等聯(lián)合發(fā)起成立，是國內(nèi)首家信用增進(jìn)公司。

在這次被拉過來為“示范房企”背書之前，中債增的客戶名單上基本就是地方城投公司。

找來中債增的原因也很明顯，如果沒有這種“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，真沒有幾家民營房企的債券能成功發(fā)行。

至于海外債就更不用說了，兩個字——躺平。

除了富力奇跡般地完成了467億元的境內(nèi)外債務(wù)展期以外，大多數(shù)房企面臨債務(wù)危機的第一選擇往往是，放棄海外債。

畢竟國內(nèi)努力“自救”，還可能等來一個中債增呢。國外，等來的可能是一個接一個的“垃圾”評級。

債券市場上的表現(xiàn)也很能說明情況。像如今仍然深陷漩渦的恒大，大多數(shù)債券最近的交易價格已經(jīng)跌到了面值的4%。彭博指數(shù)顯示，以地產(chǎn)債為主的中資高收益美元債已經(jīng)連續(xù)五個季度，錄得接近兩位數(shù)的跌幅。

有鑒于此，50強房企里已經(jīng)有過半數(shù)的房企“主動”撤銷了評級——畢竟用不上，還得花錢，何必呢。

總不能指望賣房吧？

今年1—9月份，商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

百強房企的銷售額甚至同比下降了 45.8%——這還是在國企央企們拉了一把數(shù)據(jù)的情況下。

多數(shù)民營房企的銷售額下降已經(jīng)跌到了50%，有的2021年30強房企甚至下降到了70%。

再不救，可能就沒機會救了。

僧多粥少

2500億肯定不夠。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約為617億元。民營房企共有1000億元債券到期，海外債約占總規(guī)模的43%。

到了2023 年，民營房地產(chǎn)企業(yè)到期的境內(nèi)債券總量為987 億元，境外債券總量是6200 億元人民幣左右。

況且這2500億也不是全部用來支持房地產(chǎn)企業(yè)的，說杯水車薪有點過分，但肯定是捉襟見肘。

按照今年的政策走向，目標(biāo)對象已經(jīng)很明確——“優(yōu)質(zhì)房企”。

早在去年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》就提到，要支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)的項目，并為優(yōu)質(zhì)房企提供并購貸支持，加大債券支持力度等。

當(dāng)時的央行金融市場司司長鄒瀾就表示，從近幾年的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)有的10萬余家房企中，每年都會有將近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實現(xiàn)出清的重要方式。

2021年，還是民營房企人人自危自顧不暇的時候，當(dāng)時“優(yōu)質(zhì)房企”的主力還是國企、央企居多。

這一次的2500億，如果能夠?qū)嵈驅(qū)嵉芈涞絻?yōu)質(zhì)民營房企手上，房地產(chǎn)的信心未必就不會回來。

這不，更重磅的內(nèi)容緊隨而來。

就在昨天，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的文件《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在地產(chǎn)圈熱傳。

這個又被稱為“金融16條措施”的文件，開頭第一條就明明白白地寫了：

“對國有、民營的各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。

第五條則強調(diào)：

“推動專業(yè)信用增進(jìn)機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”。

16條措施看下來，涉及房企、購房者、租房市場，可謂面面俱到、用心良苦。

同一天，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付。

至于效果，股市反正已經(jīng)漲瘋了——A股新華聯(lián)、新城控股、金地集團(tuán)等多股漲停，港股碧桂園盤中拉升漲超50%，合景泰富集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、富力地產(chǎn)等漲超30%。

昨日內(nèi)房股表現(xiàn)，來源：同花順

對于房企們來說，這無疑是一記強心針。

但是，政策底不等于市場底，救急不救窮，都注定了這不會是一次“慈善式”的救市。

對大部分民營房企來說，這個冬天依然難以逾越。

參考資料：

1. 中新經(jīng)緯《丁祖昱：民營房企四季度債券到期規(guī)模超千億元》

2. 焦點財經(jīng)《起底示范房企39億“信保債”，33家券商名單曝光 》

3. 時代財經(jīng)《央行放出“第二支箭”，2500億馳援民企發(fā)債，地產(chǎn)優(yōu)等生又收大禮包》