超9000億地產(chǎn)債到期，“兔年”能否成為房企化債”元年”？

作者 | 蒲肅

來(lái)源 | 債市觀察

【資料圖】

春節(jié)假期即將結(jié)束，各大房企的工作計(jì)劃也進(jìn)入全面執(zhí)行階段，在國(guó)家多項(xiàng)利好政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)能否在“兔年”進(jìn)一步紓解債務(wù)困局，成為市場(chǎng)普遍的焦點(diǎn)。

但需要面對(duì)的是，2023年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)壓力仍然很大，在融資政策支持之外，各家房企還要加大自身化債能力和回款能力。

超9000億債務(wù)承壓，房企借勢(shì)融資

“2023年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無(wú)減。特別是1月、3月、4月、7月，房企償債規(guī)模均超千億元，這幾個(gè)月房企償債壓力較大。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱(chēng)。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2023年前三季度，房企將迎來(lái)一波大規(guī)模償債潮，但償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為20億美元。

而今年1月共有40筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元，環(huán)比增加476%。這些到期債券中，恒大、佳兆業(yè)、華夏幸?；鶚I(yè)、泰禾、禹洲等房企均有債券已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約。

來(lái)源：克而瑞研究、債市觀察整理

劉水認(rèn)為，目前房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售還沒(méi)有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，因此個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

回顧2022年，出險(xiǎn)房企數(shù)量明顯增加。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年境內(nèi)債券市場(chǎng)有24家房企宣布展期，涉及發(fā)展規(guī)模超1300億元，大幅高于2021年。

上海票據(jù)交易所信息顯示，2022年前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

進(jìn)入2023年，時(shí)代中國(guó)1月4日官宣暫停支付6筆美元債，成為2023年首個(gè)暴雷房企。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前銷(xiāo)售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，未來(lái)仍將可能有房企曝出債務(wù)違約事件，房企債務(wù)危機(jī)化解需多方合力。

在銷(xiāo)售回款出現(xiàn)較大下滑的情況下，房企應(yīng)對(duì)巨額債務(wù)壓力，化債的主要措施就是加大融資。但在2022年的大部分時(shí)間里，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，房企融資規(guī)模處于低位，尤其是民營(yíng)房企融資規(guī)模比較低迷。

克而瑞統(tǒng)計(jì)分析稱(chēng)，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來(lái)首次低于1萬(wàn)億元。

但在2022年11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)之后，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了較快速的大幅增長(zhǎng)，12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這也是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億。

整體重組漸成主流，境外債兌付獲支持

繼“三支箭”融資政策之后，國(guó)家相關(guān)部門(mén)繼續(xù)出臺(tái)支持房企化債、融資的利好政策。

2023年1月，媒體報(bào)道有關(guān)部門(mén)已起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn) 21 項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

其中，“負(fù)債接續(xù)”在增量和存量?jī)煞矫鎯?yōu)化優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流。根據(jù)行動(dòng)方案，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿(mǎn)足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。

在利好政策的支持下，房企債務(wù)重組的進(jìn)度也開(kāi)始加快，繼富力地產(chǎn)在去年完成境內(nèi)外債務(wù)重組之后，龍光集團(tuán)、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等相繼發(fā)布境內(nèi)債重組成功消息。

融創(chuàng)總計(jì)160億元的境內(nèi)債加權(quán)平均展期期限3.51年，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS。

此外，融創(chuàng)、華夏幸?；鶚I(yè)、龍光集團(tuán)、花樣年集團(tuán)等在境外債重組方面也各有進(jìn)展，其中華夏幸福境外債約為49.6億美元，其重組方案已經(jīng)獲得債權(quán)人通過(guò)；綠地集團(tuán)則對(duì)旗下9只美元債集體展期。

經(jīng)過(guò)2022年樓市的深度調(diào)整，國(guó)家政策支持，市場(chǎng)逐步修復(fù)信心，債權(quán)人與房企之間的談判也從最初的躁動(dòng)不安逐漸轉(zhuǎn)向理性溫和，更多的債權(quán)人開(kāi)始選擇支持房企展期債務(wù)。

而出險(xiǎn)房企也拿出了更多的資產(chǎn)進(jìn)行增信，比如轉(zhuǎn)讓公司股份、資產(chǎn)切割等。

需要指出的是，債務(wù)展期的本質(zhì)是以時(shí)間換空間，將償債時(shí)間延后，在約定時(shí)間內(nèi)以獲取的流動(dòng)性資金逐步償還原有債務(wù)。

這其中的關(guān)鍵是房企的流動(dòng)性能否在約定周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)，或者說(shuō)恢復(fù)程度如何，這取決于房企是否擁有較多的優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目、變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險(xiǎn)房企在一定時(shí)期內(nèi)的償債壓力，將更多的精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)中，對(duì)于債務(wù)狀況越嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組落地越早越好。

你覺(jué)得還有哪些房企能在2023年完成債務(wù)重組？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。

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