記者｜牛鈺

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時(shí)隔半年后，榮盛發(fā)展將剛違約的兩筆票據(jù)進(jìn)行了二次展期。

2月27日下午，榮盛發(fā)展（002146.SZ）發(fā)布公告稱，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”的還本付息時(shí)間發(fā)生變更，剩余本金兌付時(shí)間在原有展期方案15個(gè)月的基礎(chǔ)上整體再度延后1.5年兌付。

這兩筆中票均發(fā)行于2020年下半年，發(fā)行規(guī)模分別為10億及11.2億元，原應(yīng)于今年7月及8月到期，去年7月臨近付息之前，榮盛發(fā)展將這兩筆中票成功展期15個(gè)月。

其中“001”號(hào)設(shè)置分期兌付，按照約定，2022年7月23日起的15個(gè)月內(nèi)，榮盛發(fā)展應(yīng)分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

但在今年1月第二期兌付時(shí)，因資金鏈緊張，榮盛發(fā)展并未按期打款，導(dǎo)致這家房企首次出現(xiàn)公開債務(wù)違約。

1月30日晚間，主承銷商中國(guó)民生銀行發(fā)布公告稱，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”，應(yīng)于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應(yīng)利息。

值得注意的是，1月中旬時(shí)，榮盛發(fā)展就計(jì)劃對(duì)這兩筆中票再度展期，但談判進(jìn)程并不順利，導(dǎo)致出現(xiàn)正式違約，在此后的談判中，展期方案時(shí)間沒有發(fā)生變動(dòng)，而是增加了增信措施和首付款兌付，即擬在2023年2月23日兌付1%面額的本金金額。

根據(jù)最新公告，榮盛發(fā)展已將1%的本金付清，兩筆中票剩余本金分別為9.3億及10.4億，疊加去年12月展期的13.8億元規(guī)模的“20榮盛地產(chǎn)MTN003”債券，榮盛發(fā)展這三筆合計(jì)33.9億元的境內(nèi)債壓力被推遲到了2024年底及2025年。

這與榮盛發(fā)展近兩年的經(jīng)營(yíng)壓力有關(guān)，據(jù)此前披露的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，榮盛發(fā)展稱預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損190億-250億元，2021年同期為虧損49.55億元。公司凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)虧損同比分別增加283.42%至404.5%、291.08%至412.66%。

在A股近30家盈利預(yù)虧的房企中，榮盛發(fā)展的虧損幅度位居前列，尤其涉及“甩包袱”的資產(chǎn)減值計(jì)提，受到了深交所的關(guān)注。

榮盛發(fā)展在回復(fù)函中列舉了陽(yáng)光城、中南建設(shè)等6家房企，認(rèn)為6家同行業(yè)可比公司預(yù)計(jì)2022年全年凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)同比中位數(shù)分別為下降109.60%至170.45%、下降104.52%至158.34%，平均數(shù)分別為下降117.03%至183.50%、下降108.60%至169.34%。

“公司預(yù)計(jì)2022年全年凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%，下降趨勢(shì)超過同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離?！?/p>

“資產(chǎn)減值損失計(jì)提充分合理，不存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。”榮盛發(fā)展還表示，隨著2022年內(nèi)疫情管控、市場(chǎng)情緒低迷等因素影響，諸多合作企業(yè)發(fā)生資金困難的情況，公司在個(gè)別合作項(xiàng)目中亦出現(xiàn)了違約，已投出合作款的可收回性存在較大不確定性。

另一層減值主要是項(xiàng)目售價(jià)的大幅下調(diào)，回復(fù)函中舉例稱，某位于河北省廊坊市的項(xiàng)目B，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，售價(jià)預(yù)估為6,335元/平方米、車位39,645元/個(gè)，但實(shí)際銷售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車位72,202元/個(gè)，測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.21億元。

榮盛發(fā)展解釋稱，公司為解決債務(wù)危機(jī)換取流動(dòng)性，加大了存貨去化力度，降價(jià)銷售部分存量住房，進(jìn)一步導(dǎo)致銷售價(jià)格下降，降價(jià)項(xiàng)目交付確認(rèn)收入后對(duì)毛利率產(chǎn)生了較大影響。

截至2022年三季度末，榮盛發(fā)展共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收239億元，同比下滑47.9%，毛利潤(rùn)虧損達(dá)23.7億元，毛利率呈現(xiàn)大幅下滑，進(jìn)而使其前三季度凈虧損約30億元。

“2022年前三季度結(jié)算項(xiàng)目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行期，土地競(jìng)拍激烈，對(duì)應(yīng)的土地購(gòu)置成本均處于較高水平，直接拉高了本期結(jié)算項(xiàng)目的平均成本。”榮盛發(fā)展在回復(fù)函中表示。

面對(duì)債務(wù)違約和經(jīng)營(yíng)層面的壓力，同諸多出險(xiǎn)房企一樣，“保交樓”成了榮盛發(fā)展最重要的任務(wù)之一，其去年也有項(xiàng)目獲得過紓困支持。

股權(quán)融資開放之后，榮盛發(fā)展也趕上了紅利，去年底，其宣布非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過13.04億股，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過30億元，募資扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于成都時(shí)代天府、長(zhǎng)沙錦繡學(xué)府、唐山西定府邸項(xiàng)目，另外9億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

今年以來(lái)，雖然河北、環(huán)京地區(qū)的樓市有回暖跡象，但在企業(yè)銷售層面表現(xiàn)仍不明顯。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，1月河北銷售榜前列為萬(wàn)科、保利發(fā)展等房企，最高成交金額為6.24億元，而榮盛發(fā)展1月在河北的成交金額不過1.35億元，銷售壓力仍未減。

關(guān)鍵詞： 去年預(yù)虧約兩百億 榮盛發(fā)展近20億債券再度展期