4月25日晚，中南建設(shè)（000961.SZ）發(fā)布2021年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營收792.1億元，同比增長0.8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米；建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入251.4億元，同比增長13.3%。年末有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）622.8億元，比2020年末減少176.3億元，同比下降22.06%，與年度經(jīng)營規(guī)模比值保持行業(yè)最低水平。

同時(shí)年報(bào)顯示，公司經(jīng)審計(jì)的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業(yè)績預(yù)告中披露的數(shù)字7.08-21.23億元存在重大偏差。

行業(yè)壓力測試下，業(yè)績預(yù)告偏差原因披露

面對(duì)這份史上最黯淡的成績單，中南建設(shè)在公告中進(jìn)行致歉，并直言不諱地對(duì)業(yè)績預(yù)告偏差及相關(guān)指標(biāo)情況進(jìn)行了解釋。

中南建設(shè)指出，業(yè)績預(yù)告偏差原因主要有三方面：第一，市場持續(xù)下行，公司在業(yè)績預(yù)告時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)未能完全預(yù)判，對(duì)現(xiàn)有存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備，以及各項(xiàng)應(yīng)收款和合同資產(chǎn)的減值計(jì)提不充分；第二，公司對(duì)部分合營、聯(lián)營公司收入確認(rèn)的不確定性準(zhǔn)備不足，部分預(yù)計(jì)投資收益未能確認(rèn)；第三，因疫情和市場調(diào)整的影響，部分竣工項(xiàng)目沒能如期交付，不能確認(rèn)收益；第四，對(duì)部分利息支出的資本化條件預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎度不夠，導(dǎo)致費(fèi)用增加。

另一必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，受歸屬上市公司股東的凈利潤為負(fù)值的影響，中南建設(shè)在毛利率和凈利率大幅下降。2021年中南建設(shè)公司綜合毛利率10.03%，同比下降7.26個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2021年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米，同比分別減少11.8%和12.9%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率10.69%，同比減少8.45個(gè)百分點(diǎn)，建筑業(yè)務(wù)毛利率6.43%，同比下降2.22個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，中南建設(shè)指出，由于2021年第四季度，公司為了保障現(xiàn)金流加大了房地產(chǎn)現(xiàn)房庫存的促銷力度，帶來了顯著當(dāng)期虧損，導(dǎo)致公司毛利率下降。此外，公司按照審慎原則增加計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和各類應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備；非并表合聯(lián)營公司竣工交付進(jìn)度有所延遲，投資性收益大幅下降；銷售難度增加而規(guī)模下降，引起銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用的比例提高等因素，在毛利率下降的基礎(chǔ)上加大了凈利潤率的下降。

同樣，中南建設(shè)在“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)上表現(xiàn)不佳。截至2021年末，中南建設(shè)凈負(fù)債率93.16%，同比下降4.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率80.52%，同比增加0.76個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比（扣除受限資金）0.60。對(duì)此，中南建設(shè)解釋認(rèn)為，市場持續(xù)下行銷售回款減少，預(yù)售監(jiān)管資金增加，導(dǎo)致非受限資金總量下降。同時(shí)部分長債年內(nèi)轉(zhuǎn)為短債，引起短債及負(fù)債總量增加，從而使得相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度下降。

中南建設(shè)在年報(bào)中指出，短期的虧損并不影響現(xiàn)有項(xiàng)目的情況，也不改變團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營模式。有關(guān)情況僅是市場快速調(diào)整后的短期反應(yīng)，相信隨著市場恢復(fù)，公司進(jìn)一步提高運(yùn)營效率，已售未結(jié)算資源的更多結(jié)算，公司將盡快恢復(fù)盈利。

恪守安全底線，堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債發(fā)展模式

去年四季度以來，中南建設(shè)多筆公開市場債券如期兌付，并有回購境外債券。面對(duì)復(fù)雜的行業(yè)形勢，中南始終堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，維護(hù)長期恪守財(cái)務(wù)安全準(zhǔn)繩的穩(wěn)健標(biāo)兵形象。嚴(yán)格自律的背后，是對(duì)現(xiàn)金流安全管理的堅(jiān)守，而這一份堅(jiān)守在如今的行業(yè)背景下實(shí)屬難得。

面對(duì)市場的沖擊，即使在年度利潤虧損的高壓下，中南建設(shè)2021年仍實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的6.0倍。年內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額167.7億元，連續(xù)四年保持正值。

在同梯隊(duì)房企中，中南建設(shè)更是連續(xù)保持著有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平的記錄。年報(bào)顯示，2021年末中南建設(shè)有息負(fù)債622.8億元，比2020年末減少176.3億元。2021年末總負(fù)債率88.37%，凈負(fù)債率93.16%。公司總體負(fù)債中合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅合計(jì)1482.7億元，占公司全部負(fù)債的45.60%。

得益于對(duì)有息負(fù)債規(guī)模的嚴(yán)格管控，中南建設(shè)在行業(yè)嚴(yán)峻的背景下保障了充足的兌付能力。截至目前，中南今年僅有6月和12月合計(jì)本金人民幣14.22億元境內(nèi)外債券到期兌付，而公司在手貨幣資金高達(dá)224億元。公司償債保障度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

在吸取過往高增長階段時(shí)期拿地價(jià)格偏高的教訓(xùn)之后，中南建設(shè)對(duì)投資布局和拿地成本進(jìn)行審慎把控。截至2021年末，中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1344.6億元，是2021年結(jié)算收入的2.40倍。2021年中南建設(shè)新增項(xiàng)目45個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積752萬平方米。報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目成本平均地價(jià)約3837元/平方米，同比下降23.5%，平均銷售價(jià)格13439元/平方米，同比上升1.2%，兩者之間的價(jià)格差有未來利潤提供保障的可能。

中南建設(shè)表示，作為大型民營上市企業(yè)，公司的穩(wěn)定發(fā)展得到了金融機(jī)構(gòu)和各級(jí)政府的關(guān)心和大力幫扶。未來，公司將繼續(xù)堅(jiān)持不依賴有息的發(fā)展模式，依靠運(yùn)營效率獲取項(xiàng)目建設(shè)回報(bào)，公司的投資和運(yùn)營模式更符合國家加強(qiáng)宏觀審慎管理后的政策導(dǎo)向，有望在未來的市場中進(jìn)一步夯實(shí)動(dòng)態(tài)發(fā)展護(hù)城河。

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