文/盛松成（中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長）

人民銀行、銀保監(jiān)會11月11日發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，引起了市場較大反響。我們認為，此次文件政策基調(diào)仍然是“房住不炒”，對于當前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極且重要的影響，同時也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的具體體現(xiàn)。作為我國重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展，也關(guān)乎金融穩(wěn)定，更關(guān)乎民生需求，因此既要防范房地產(chǎn)金融泡沫的風(fēng)險，還要防范發(fā)展失速的風(fēng)險。鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)的一系列問題，此次金融舉措有望推動房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，有利于我國經(jīng)濟金融的穩(wěn)定，著力解決民生關(guān)切問題。

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一、政策力度最大，措施最為具體

自2021年9月底對房地產(chǎn)政策進行邊際調(diào)整以來，本次政策力度最大、措施最為具體。第一是金融政策支持對象范圍廣，涵蓋需求端（居民）和供給端（房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)）融資需求。第二是金融政策支持的融資渠道多，既有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資。第三是金融政策工具多，既有對存量融資合理展期、不調(diào)整貸款風(fēng)險分類，還有房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行增信支持，以及支持金融機構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項目并購專項債。第四是金融政策執(zhí)行進一步優(yōu)化，如延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期（這一措施我們今年5月就在呼吁），以及保障性租賃住房項目貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理（已有政策）等等。不過，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

二、強調(diào)保交樓，引領(lǐng)市場方向

此次文件對于“保交樓”金融服務(wù)專門列出一章予以說明，并且措施極為細致具體。在前期開發(fā)性政策性銀行提供專項借款的基礎(chǔ)上，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險，更大力度解決民生關(guān)切問題。

此次文件還積極引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向，例如專列一章支持住房租賃金融發(fā)展，支持資管產(chǎn)品投向新興業(yè)態(tài)等。

三、防范行業(yè)風(fēng)險，避免拖累經(jīng)濟

對于受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，政策仍然著重于救項目。文件多處強調(diào)對項目進行救助的具體措施，而對于房企的救助多是原則性意見。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，雖然當前市場發(fā)展危機仍未完全解除，但是風(fēng)險大多已經(jīng)暴露。此次文件出臺后，優(yōu)質(zhì)房企的融資需求將保持穩(wěn)定，受困房企的風(fēng)險處置出清將加快，這均有利于企業(yè)經(jīng)營逐漸企穩(wěn)，避免房地產(chǎn)持續(xù)萎縮拖累經(jīng)濟增長。從消費者角度來看，這一文件出臺有助于改善預(yù)期、穩(wěn)定信心，預(yù)計明年經(jīng)濟好轉(zhuǎn)會優(yōu)化居民部門資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。從金融機構(gòu)角度看，允許貸款合理展期和不調(diào)整貸款風(fēng)險分類可在短期內(nèi)避免銀行不良貸款規(guī)模明顯上升，貸款集中度管理政策優(yōu)化給予銀行更多調(diào)整時間，這都有助于金融機構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營，在短期內(nèi)阻隔房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對金融體系的風(fēng)險溢出，避免風(fēng)險“顯性化”和“擴大化”。通過“以時間換空間”，隨著此次政策推動房企經(jīng)營恢復(fù)以及個人住房貸款風(fēng)險化解，金融機構(gòu)面臨的真實風(fēng)險也將逐漸消退，最終平穩(wěn)度過房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期。

盡管我國新房市場規(guī)模已經(jīng)到頂，相關(guān)政策效果較難與以往相持平，但這些措施非常有利于提振市場信心。同時，政策對于市場新發(fā)展方向的引領(lǐng)作用發(fā)揮仍然需要時間，以租賃住房為例，中國這一市場尚未形成足夠的穩(wěn)定性和收益率，未來發(fā)展需要地方政府、金融機構(gòu)和房企共同發(fā)力，有的放矢地進行一系列制度性改革。

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