2022年以來，對房地產(chǎn)行業(yè)影響最深遠(yuǎn)的政策，終于在立冬后落地。

(資料圖)

11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“《通知》”）?！锻ㄖ钒?6項具體舉措，被稱為“金融16條”。這是央行和銀保監(jiān)會在房企大規(guī)模出險一年多來，首次就房地產(chǎn)融資問題出臺的專門性文件，意義重大、力度空前。

政策效果立竿見影。

“金融16條”出臺當(dāng)天，杭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付款比例6成調(diào)整為4成，拉開新一線城市調(diào)整二套房首付比例的序幕。

據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，11月11日-20日，深圳、上海等城市共出臺約10條樓市新政，平均一天一條，涉及利率調(diào)整、公積金提取和預(yù)售金監(jiān)管等。

資本市場信心重振，地產(chǎn)股掀起久違的漲停潮。

“金融16條”落地10天，同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)漲幅6.78%，魯商發(fā)展（600223.SH）連獲3個漲停板，德信中國（02019.HK）漲幅高達(dá)74%。雅居樂（03383.HK）和碧桂園（02007.HK）均在股票拉漲后火速配股，獲得數(shù)十億融資資金。

狂歡過后，市場終將回歸理智。

11月19日，一名TOP 5房企營銷人士對時代周報記者表示，“金融16條”出臺后，公司內(nèi)部群第一時間討論政策內(nèi)容，還邀請行業(yè)專家到線下探討具體影響。公司高層一致認(rèn)為，現(xiàn)在到年底是沖刺銷售的窗口期，接下來會加大促銷力度，以降價為主。同時，支出性業(yè)務(wù)仍會減少，停止拿地、凍編和控制開支還會繼續(xù)，待明年再考慮重啟事宜。

一名商業(yè)銀行高級研究員告訴時代周報記者，業(yè)內(nèi)對“金融16條”持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

從具體措施來看，《通知》主要是防止房企繼續(xù)暴雷和推進(jìn)保交樓工作，不會帶來樓市快速回暖。《通知》中很多舉措之前已經(jīng)口頭傳達(dá)過，實際效果并未如市場想象中的好。允許展期、新增專項債配套融資和保持資管產(chǎn)品穩(wěn)定等增量的內(nèi)容影響幾何，還需看具體如何落地。

冬天已經(jīng)過去，春天還有多遠(yuǎn)？

民企一周融資500億元

情理之外、意料之中，“金融16條”第一口血，輸進(jìn)房企配股。

11月15日，碧桂園發(fā)布公告稱，擬配股14.63億股股份，配售事項所得款項總額約39.21億港元。11月16日，雅居樂發(fā)布公告稱，擬以“先舊后新”方式配售2.95億股股份，募資7.83億港元。

上述房企配股時機(jī)均選在股價大漲之后。11月1日至14日，碧桂園股價漲幅為222.77%。11月1日至15日，雅居樂股價漲幅為118.79%。

配股利空疊加地產(chǎn)股退潮，碧桂園和雅居樂股價均有所回調(diào)。發(fā)布配股公告至11月18日，碧桂園股價回調(diào)19.94%，雅居樂股價下跌23.31%。

對房企而言，“金融16條”最重要的意義在于支持合理融資需求，從開發(fā)貸、建筑企業(yè)信貸投放和資管產(chǎn)品融資等多方面提供政策支持。

多名業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示，“金融16條”再次強(qiáng)調(diào)，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，但從實操角度看，國企和優(yōu)質(zhì)民企仍更占優(yōu)勢。

疊加“第二支箭”等政策利好，優(yōu)質(zhì)民企率先獲得融資支持。

11月15日，龍湖集團(tuán)完成200億元儲架式中期票據(jù)的注冊。此后一周內(nèi)，新城、美的職業(yè)和福星等企業(yè)也紛紛宣布了“第二支箭”的融資計劃，擬申請總規(guī)模達(dá)到560億元。

“實際上金融機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格區(qū)分企業(yè)性質(zhì)，在操作過程中不是非黑即白的?！苯鹑跈C(jī)構(gòu)從業(yè)人士林力（化名）對時代周報記者強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)更多地是從風(fēng)控角度進(jìn)行審批，但國企和優(yōu)質(zhì)民企的信用分更高，因此也更受益。此外，有國資背景的房企在出險時能獲得更多地支持，因此在審批上更具優(yōu)勢，資源向國企傾斜是市場的選擇。

克而瑞研究中心指出，近期獲得融資支持的還是少量優(yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營房企發(fā)債的主力軍。隨著利好政策的落地，這些優(yōu)質(zhì)房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展，而絕大多數(shù)民營房企還要等待政策效果的傳導(dǎo)，目前仍然面臨較大的到期壓力。即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認(rèn)可，因此在面對償債潮時有較大的壓力。

信托人士冷靜看待展期

郭康（化名）是浙系信托資產(chǎn)服務(wù)部的總經(jīng)理。“金融16條”落地后，他第一時間打開對話框，將《通知》原文和專家解讀發(fā)給客戶，并與客戶做了電話溝通。

與此前傳達(dá)的政策相比，“金融16條”最大的變化之一，是支持融資合理展期。

《通知》指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。

一番了解后，郭康透露，信托產(chǎn)品展期的概率極小。一方面，信托與銀行產(chǎn)品不同，信托公司是受托人的角色，無法決定產(chǎn)品能否展期。在業(yè)界，信托產(chǎn)品展期相當(dāng)于逾期，無法跟投資者交代。另外，信托產(chǎn)品個人投資者更多，主要靠主觀意愿推動，政策對其沒有約束作用。

百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運(yùn)博表示，對于部分存量房地產(chǎn)信托項目，可以在做好風(fēng)控措施的前提下合理展期。該條政策預(yù)計將有助于存量房地產(chǎn)信托的穩(wěn)健運(yùn)行。在展期期間，信托公司仍應(yīng)堅守受托人責(zé)任，做好項目存續(xù)期的各類管理工作，結(jié)合底層資產(chǎn)的實際運(yùn)行情況采取各類措施，確保項目最終順利完成清算退出。

在實際操作過程中，支持融資合理展期的影響范圍有限，且需要投資人同意。在個人投資者多的金融產(chǎn)品，展期阻力重重。

11月16日，德信中國（02019.HK）計劃對旗下唯一存續(xù)美元債“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”進(jìn)行交換要約，已與部分債券持有人進(jìn)行溝通，展期方案未最終確定。

據(jù)時代周報記者獲得的《給德信中國胡老板的一封公開信》、投資人給德信胡老板的第二封信》，部分投資人強(qiáng)烈反對德信中國美元債展期，反對理由之一便是展期將影響市場信心，進(jìn)而影響企業(yè)賣房，導(dǎo)致資金難以回籠。

與展期相比，細(xì)則更重要的作用，或許在于征信“豁免”。

11月18日，商業(yè)銀行人士謝錦（化名）告訴時代周報記者，支持融資合資展期的關(guān)鍵點是貸款展期不用降低風(fēng)險等級，且不影響征信。

“展期一年不等于不用還錢，很多房企現(xiàn)在也處于不得不展期的情況，不展期就得違約，投資人兩者相權(quán)取其輕，相當(dāng)于硬展期。”謝錦表示，貸款展期1年不降級且不改變征信，能夠避免進(jìn)一步出發(fā)債務(wù)交叉違約條款，相當(dāng)于“拆彈”。

三部門火速開“保函”

當(dāng)下，阻止購房者買房的最大因素在于交房的不確定性。

天風(fēng)證券分析稱，房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)主要取決于兩個關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)項目交付確定性以及房價。當(dāng)購房者消除對購房產(chǎn)生的爛尾樓等交付難問題的疑慮，以及房價逐漸恢復(fù)到企穩(wěn)回升的趨勢時，商品房帶來的金融屬性重新回歸，可以大幅度提升購房者對于房地產(chǎn)市場的信心。

《通知》分別從支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款和鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持等方面，為“保交樓”提供市場保障。

將預(yù)售資金的監(jiān)管主體從銀行轉(zhuǎn)移至政府，可以最大程度地減少購房者的擔(dān)憂。

11月16日，深圳市政府組織起草了《關(guān)于暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定(草案)》(簡稱《草案》)，并公開征求意見和建議。《草案》明確，深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時代周報記者采訪時指出，強(qiáng)化房管部門對于預(yù)售資金和賬戶的管控，是防范預(yù)售資金風(fēng)險的重要舉措。這也說明深圳對于預(yù)售資金監(jiān)管方面的重視。全國其他城市也需要注意此類內(nèi)容，在預(yù)售資金監(jiān)管方面理順關(guān)系，更好地讓預(yù)售資金監(jiān)管和保交樓工作進(jìn)行結(jié)合。

“保交樓”的關(guān)鍵，一方面在于確保專項資金閉環(huán)使用，不被違規(guī)挪用。另一方面，合理盤活預(yù)售資金，讓被監(jiān)管的資金流動起來，也能促進(jìn)資金正向循環(huán)，得到合理使用。

“金融16條”落地3日，三部門迅速開出“保函”。

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對時代周報記者表示，該項政策再次傳遞出加大對房地產(chǎn)金融支持力度，也是對做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的進(jìn)一步補(bǔ)充。該項表述賦予了商業(yè)銀行一定的自主決策權(quán)，有利于提高對預(yù)售資金的監(jiān)管效率，同時也將有效幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，并通過發(fā)揮優(yōu)質(zhì)房企的帶頭作用，提升行業(yè)信心，加速市場修復(fù)。

成交數(shù)據(jù)止跌回升

對于房企而言，需求端銷售企穩(wěn)回升才是促使房地產(chǎn)市場回暖的核心，也是提升自我造血能力的核心要素。

“金融16條”落地后，多地紛紛出臺樓市政策，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月11日，時代周報記者從某國有銀行杭州分行的個貸人員處確認(rèn)，杭州取消在2017年3月起實行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對曾經(jīng)有過貸款購房記錄，但已經(jīng)將貸款結(jié)清的用戶，購房貸款比例和利率可按照首套房的貸款標(biāo)準(zhǔn)來實行。同時，二套房購房者的首付款比例也從過往的6成調(diào)整到4成。

杭州樓市是新一線城市的風(fēng)向標(biāo)，其政策轉(zhuǎn)向意味著二套房政策的松動。多名房地產(chǎn)營銷人士均認(rèn)為，成都、東莞、西安等新一線、二線城市，此后將以杭州為樣本，調(diào)整二套房信貸政策和對于二套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。

政策調(diào)整后，杭州樓市出現(xiàn)久違的暖意。11月13日，杭州鏈家嘉綠景苑店經(jīng)紀(jì)人張龍在接受時代周報記者采訪時表示，新政發(fā)布后，不少門店的帶看量都有了顯著的增加?！熬臀覀€人而言，平時我一星期也就帶看2-3組客戶，但現(xiàn)在我一天就有2-3組帶看量?！?/p>

成交方面，杭州市場走出先抑后揚(yáng)的曲線，觀望情緒驟減。

據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站系統(tǒng)顯示，11月12日-13日(截至21:00時)，杭州全市新房網(wǎng)簽共計423套，平均每天網(wǎng)簽211.5套；全市二手房網(wǎng)簽共計212套（含住宅、商鋪、寫字樓等），平均每天網(wǎng)簽106套。

而在下半周，市場成交情緒有所回暖。11月15-16日(截至21:00時)，杭州全市新房網(wǎng)簽共計999套，平均每天網(wǎng)簽499套，全市二手房網(wǎng)簽共計302套（含住宅、商鋪、寫字樓等），平均每天網(wǎng)簽151套。

緊跟杭州的腳步，西安也對限購政策進(jìn)行調(diào)整。

11月19日，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問題的通知》，對限購政策進(jìn)行了調(diào)整，包括放松購買首套二手房的條件、降低人才購房門檻、增加二孩及以上家庭購房套數(shù)、縮小限購區(qū)域范圍等。

多項利好政策疊加，多地樓市現(xiàn)翹尾行情。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（11月12日-18日），樓市各線城市成交環(huán)比開始起有所上漲，上海、韶關(guān)、福州分別領(lǐng)漲各線城市。其中，一線城市成交量整體環(huán)比上漲30.4%；二線代表城市成交環(huán)比上漲10.6%。

圖源：中指研究院

中指研究院指出，預(yù)計隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化，將帶動市場預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，市場底或許就在當(dāng)下。

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