今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)也迎來(lái)首批集中供應(yīng)。在上海出臺(tái)中考新政之后，重慶、合肥等地也出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，淡化學(xué)區(qū)房概念。未來(lái)幾個(gè)月樓市怎么走?去年以來(lái)熱度最高的長(zhǎng)三角樓市何時(shí)降溫?

易居研究院近日舉辦“調(diào)控收緊背景下春季樓市運(yùn)行特征與趨勢(shì)研討會(huì)”。多位業(yè)內(nèi)人士在此間表示，今年樓市調(diào)控政策不會(huì)放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度仍將維持一段時(shí)間，但明后年有可能會(huì)步入降溫通道。在集中供地新規(guī)下，大中城市拿地不確定性增加，房企或更注重產(chǎn)城融合、下沉三四線等方向。

上海學(xué)區(qū)房降溫

作為長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)調(diào)控最嚴(yán)厲的區(qū)域，上海二手房市場(chǎng)在今年3月份已有所降溫。

上海瑞陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔣毅在此間表示，該公司門(mén)店主要集中在前灘周邊，區(qū)域內(nèi)有華二前灘學(xué)校這樣的頂級(jí)學(xué)區(qū)。去年前灘板塊的次新房房?jī)r(jià)幾乎翻倍，沖高到每平方米17萬(wàn)元左右。今年3月上海中考招生新政出臺(tái)后，前灘區(qū)域次新房掛牌價(jià)有所下跌，購(gòu)房者和業(yè)主觀望情緒均比較濃，基本沒(méi)有成交量。

此外，浦東三林某二梯隊(duì)老破小學(xué)區(qū)房，去年單價(jià)從每平方米6萬(wàn)元漲到9萬(wàn)-10萬(wàn)元，中考新政出臺(tái)后，房?jī)r(jià)降至8.5萬(wàn)元，預(yù)期后續(xù)還會(huì)繼續(xù)下跌至8萬(wàn)元。

蔣毅認(rèn)為，若未來(lái)上海實(shí)施多校劃片，學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間將進(jìn)一步縮小。從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，帶看量、成交量均有下降的趨勢(shì)，目前的掛牌價(jià)也基本回到了去年12月的成交價(jià)。預(yù)計(jì)今年接下來(lái)的上海二手房月均成交量將在2.5萬(wàn)套左右，此前虛高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也逐漸回歸，居民購(gòu)房更趨理性。

長(zhǎng)三角樓市或仍保持一定活躍度

上海學(xué)區(qū)房降溫，長(zhǎng)三角樓市是否會(huì)“退熱”?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，從長(zhǎng)三角典型城市的二手房成交情況來(lái)看，上海2020年成交走強(qiáng)，但今年3月已有所降溫;杭州二手房市場(chǎng)仍然火熱，3月份成交量創(chuàng)2018年以來(lái)的新高;蘇州2020年平穩(wěn)，今年3月略有復(fù)蘇;無(wú)錫過(guò)去半年二手房成交下降明顯，市場(chǎng)有下行風(fēng)險(xiǎn);合肥二手房市場(chǎng)2020年成交量上升很快，1月成交量創(chuàng)新高，市場(chǎng)明顯升溫。

楊紅旭認(rèn)為，由此看出，今年長(zhǎng)三角部分城市市場(chǎng)還會(huì)保持一定的活躍度，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大，明后年則可能會(huì)降溫。

江蘇、浙江多地土地市場(chǎng)熱度高

上坤集團(tuán)投資中心副總經(jīng)理蔣艷也在同一研討會(huì)上表示，目前江蘇、浙江部分城市的土地市場(chǎng)熱度高，拿地格局也發(fā)生了一些變化，部分下沉城市比如金華、永康、東陽(yáng)等，過(guò)去幾乎很少看到全國(guó)性布局的央企、國(guó)企參與拿地，但今年卻已十分常見(jiàn)，這說(shuō)明大中型房企的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越下沉，拿地難度加大很多。

華發(fā)集團(tuán)華東區(qū)域總經(jīng)理章建波表示，“三道紅線”“集中供地”等政策對(duì)房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續(xù)土地款集中支付后財(cái)務(wù)可能“踩紅線”。集中供地制度將分散房企的注意力，可能會(huì)使本來(lái)很火的成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率有所控制，利好一些本來(lái)不火甚至?xí)髋牡慕紖^(qū)地塊。

金茂集團(tuán)上海區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)王麗萍表示，“集中供地”制度下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑成為一些房企關(guān)注的領(lǐng)域。未來(lái)的房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式一定會(huì)改變，在住宅開(kāi)發(fā)之外尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)金茂來(lái)說(shuō)，產(chǎn)城融合、一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)成為關(guān)注重點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)新特征

易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集，與過(guò)去相比有著一些新的特點(diǎn)。過(guò)去的宏觀調(diào)控重點(diǎn)主要集中于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而如今調(diào)控政策更著重于從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā)，也增加了與金融監(jiān)管等的聯(lián)動(dòng)。

今年樓市調(diào)控也有從緊的趨勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，從政策環(huán)境來(lái)看，今年來(lái)熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷收緊，長(zhǎng)效機(jī)制漸趨體系化。從金融環(huán)境來(lái)看，目前一年期國(guó)債收益率已經(jīng)回到疫情前，銀根收緊。嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊，可能比限購(gòu)限貸加強(qiáng)對(duì)樓市的影響還要明顯。整體來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境今年將略緊于去年，明后年可能更緊。(記者 龐無(wú)忌)

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