對(duì)于購(gòu)房者而言，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售具有所見(jiàn)即所得的優(yōu)勢(shì)，避免了交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等問(wèn)題。近期，多地鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。有專家認(rèn)為，現(xiàn)房銷售正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展新亮點(diǎn)。不過(guò)，在商品房市場(chǎng)面臨一定下行壓力時(shí)，不能一刀切地取消預(yù)售制度，應(yīng)統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整。

“真材實(shí)景，精裝現(xiàn)房，省心放心。”8月4日，《工人日?qǐng)?bào)》記者在位于吉林敦化的某樓盤售樓處門前看到，偌大的廣告牌上，“精裝現(xiàn)房”幾個(gè)字被著重標(biāo)注，格外亮眼。售樓處內(nèi)部，前來(lái)咨詢的客戶絡(luò)繹不絕，有的客戶開(kāi)門見(jiàn)山地要求帶看現(xiàn)房。

“這4棟樓是我們目前在售的現(xiàn)房，有精裝也有毛坯，可根據(jù)需要自行選擇，能隨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)看房。”配套完善、質(zhì)量保證、拎包入住是銷售主管丁楊介紹的現(xiàn)房主要亮點(diǎn)。

“廣告再好，不如現(xiàn)房可靠。”售樓標(biāo)語(yǔ)背后蘊(yùn)含的所見(jiàn)即所得的優(yōu)勢(shì)成為一些房企宣傳現(xiàn)房的最佳理由。

上半年，湖南株洲、河南鄭州等地發(fā)文鼓勵(lì)有條件有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。近日，福州永泰在一則涉住宅用地出讓公告中明確要求“現(xiàn)房銷售”——規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。

即買即住

“很慶幸能在畢業(yè)的第3年，就擁有一個(gè)屬于自己的小家。”今年3月到6月，在江蘇無(wú)錫工作的尹杰實(shí)現(xiàn)了自己“住有所居”?？捶?、簽合同、辦理房產(chǎn)證、裝修、入住……一套流程下來(lái)，他用了不到4個(gè)月的時(shí)間。

“當(dāng)時(shí)想著買期房還要等兩年，想盡快結(jié)束漂泊生活，就選擇了這套現(xiàn)房。”尹杰說(shuō)。

讓尹杰選擇現(xiàn)房的另一個(gè)原因是能在驗(yàn)房后再做購(gòu)買決定。學(xué)土木工程的他在買房前親自檢驗(yàn)了房屋的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，覺(jué)得“更加安心，也省了不必要的麻煩”。

“見(jiàn)即所得，即買即住”“現(xiàn)場(chǎng)看房，親鑒品質(zhì)”……隨著暑期來(lái)臨，一些房企在推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠的同時(shí)，將“現(xiàn)房銷售”作為重要賣點(diǎn)。丁楊說(shuō)，有的客戶對(duì)房屋有急迫的需求，比如著急結(jié)婚或者孩子上學(xué)，現(xiàn)房節(jié)約了等待的時(shí)間成本，而且可以先看后買，減少了購(gòu)房者的顧慮。

“不過(guò)，目前市場(chǎng)上的現(xiàn)房有不少是在預(yù)售期內(nèi)沒(méi)有賣完的期房，在樓盤交付后就變成了現(xiàn)房。”有多年房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的邱濱說(shuō)。

“推出現(xiàn)房銷售打消了購(gòu)房者對(duì)于房屋延期交付、難以交付的擔(dān)憂，且現(xiàn)房的房屋格局、裝修情況、配套設(shè)施都一目了然，避免了‘貨不對(duì)板’、交付質(zhì)量差的問(wèn)題，滿足了當(dāng)下購(gòu)房者的需求。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

開(kāi)發(fā)商更愿銷售期房

“房子的價(jià)格、設(shè)施、地理位置、周邊配套等都是購(gòu)房者考慮的重要因素。經(jīng)過(guò)綜合衡量，如果購(gòu)房者看好了某個(gè)小區(qū)的房源，但是這個(gè)小區(qū)目前只有期房在售，那么購(gòu)房者通常會(huì)選擇購(gòu)買期房或另外選擇房源。等到交付后再購(gòu)買，彼時(shí)的房?jī)r(jià)波動(dòng)、是否還有房源都是不確定的。”邱濱說(shuō)，此前，很少有開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇從一開(kāi)始就將樓盤做成現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者選擇購(gòu)買期房，也有些無(wú)奈。

為何相對(duì)于現(xiàn)房銷售，開(kāi)發(fā)商更愿意選擇銷售期房?上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)房銷售對(duì)房企資金要求較高。“假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目需要3年周期，如果現(xiàn)房銷售，那么開(kāi)發(fā)商只有現(xiàn)金流出而無(wú)現(xiàn)金流入，3年只能做一個(gè)項(xiàng)目;而預(yù)售制實(shí)現(xiàn)了資金的快速周轉(zhuǎn)，減輕了房企的資金壓力，3年可以投入2個(gè)甚至3個(gè)項(xiàng)目，增加了商品房的市場(chǎng)供應(yīng)。”

在某知名房企從事管理工作的張珩(化名)向記者透露，房企多選擇預(yù)售還出于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。“購(gòu)房者在看現(xiàn)房時(shí)總是容易發(fā)現(xiàn)更多不滿意的地方，這甚至不關(guān)乎質(zhì)量，比如因?yàn)椴幌矚g材料的品牌、不喜歡櫥柜的顏色便放棄購(gòu)買，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)增加了銷售風(fēng)險(xiǎn)。”

統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整

“改為現(xiàn)房后，所見(jiàn)即所買，人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需求將得到更好滿足。”今年全國(guó)兩會(huì)期間，多位代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

有業(yè)內(nèi)專家也表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代。長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的新亮點(diǎn)。不過(guò)，在商品房市場(chǎng)面臨一定下行壓力時(shí)，一刀切地取消預(yù)售制度可能帶來(lái)房企資金鏈斷裂等諸多問(wèn)題，應(yīng)統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整。

“保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，短期內(nèi)仍需要從預(yù)售制本身發(fā)力。預(yù)售資金采用受托支付方式，施工單位、材料供應(yīng)商等支付對(duì)象在招標(biāo)和集中采購(gòu)的過(guò)程中都已經(jīng)確定，應(yīng)在資金監(jiān)管協(xié)議中清楚寫明賬號(hào)、責(zé)任人等信息，資金支付只能指向這幾家單位，避免開(kāi)假發(fā)票套取預(yù)售資金等行為。”李宇嘉說(shuō)。

對(duì)于現(xiàn)房銷售，李宇嘉認(rèn)為，如果地價(jià)較高，則房企融資成本較高，過(guò)高的前端成本加之現(xiàn)房銷售資金占用時(shí)間長(zhǎng)，容易導(dǎo)致房企資金鏈緊張。因此，若地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例低于30%，可以考慮現(xiàn)房銷售。“這樣既能滿足購(gòu)房者的需求，又對(duì)房企資金鏈的擠占不太明顯。”

盧文曦建議，房地產(chǎn)銷售制度的完善需要逐步推進(jìn)。首先，要加強(qiáng)資金監(jiān)管，監(jiān)管賬戶的建立、預(yù)售資金的流向都要有嚴(yán)格審核，出現(xiàn)問(wèn)題后的問(wèn)責(zé)機(jī)制也需加強(qiáng)。其次，可以通過(guò)改進(jìn)商品房預(yù)售制度，如降低預(yù)付款比重、房屋交付后再還貸等，保障購(gòu)房者的安全。而現(xiàn)房銷售的探索，可以從中等偏小體量的地塊逐步展開(kāi)。

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