近年來(lái)，中端酒店市場(chǎng)風(fēng)起云涌，內(nèi)卷加劇，競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)內(nèi)人士稱品牌發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入“專精特新”的關(guān)鍵時(shí)期，中端酒店品牌均面臨極大的考驗(yàn)。但對(duì)于中端酒店開山之作的維也納酒店來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的品牌不懼市場(chǎng)波動(dòng)，總能成功穿越周期在酒店投資市場(chǎng)歷久彌新。近日在“六朝古都 錦心閃耀 錦江酒店（中國(guó)區(qū)）投資品鑒沙龍·南京站”活動(dòng)中，維也納酒店再次展現(xiàn)了強(qiáng)大的品牌勢(shì)能，現(xiàn)場(chǎng)共簽約6家，獲得了現(xiàn)場(chǎng)投資人的一眾認(rèn)可。

而為了探尋維也納酒店的增長(zhǎng)奧秘，邁點(diǎn)專訪資深酒店投資人張海霧，看看其在常州連投兩家維也納酒店背后的內(nèi)在邏輯。

1、自持物業(yè)做酒店，維也納酒店是第一選擇

談及自己開始投資酒店的原因，張海霧表示其與宏觀環(huán)境的變化有著分不開的關(guān)系。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，各地商品住宅庫(kù)存量高企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。市場(chǎng)的遇冷上一直從事房地產(chǎn)行業(yè)的張海霧敏銳地察覺到了市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，于是他開始尋找新的機(jī)會(huì)，酒店成為備選項(xiàng)之一。“我2014年開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)時(shí)，有一棟5000平方米的商業(yè)公寓自持，一直沒想明白做什么。”張海霧告訴邁點(diǎn)，恰好當(dāng)時(shí)他有個(gè)朋友投資了酒店，無(wú)論是市場(chǎng)反饋還是收益表現(xiàn)都比較優(yōu)秀，借此機(jī)會(huì)其對(duì)酒店行業(yè)做了深度的調(diào)研，并最終決定投資。“當(dāng)時(shí)大環(huán)境整體都在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，企業(yè)也開始向服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而酒店作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)之一，未來(lái)一定有著比較好的發(fā)展前景。”張海霧強(qiáng)調(diào)。

邁點(diǎn)注意到，投資人敏銳的市場(chǎng)嗅覺不僅讓他做出了極具前瞻性的判斷，也為其酒店投資的品牌選擇上提供了幫助。“在確定投資意向后，我對(duì)市場(chǎng)上的酒店品牌做了一些調(diào)研，首選就是維也納酒店。”張海霧告訴邁點(diǎn)，這一選擇并非空穴來(lái)風(fēng)，而是經(jīng)過深思熟慮的。

先看市場(chǎng)。彼時(shí)常州酒店市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段，以經(jīng)濟(jì)連鎖型酒店為主，中端、中高端酒店品牌缺位明顯。同時(shí)常州政府的城市規(guī)劃也在為酒店市場(chǎng)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間，其一是隨著恐龍園、嬉戲谷、春秋淹城的擴(kuò)建，旅游住宿設(shè)施缺口較大，增長(zhǎng)空間廣闊。另一方面政策對(duì)武進(jìn)國(guó)家高新區(qū)、鐘樓開發(fā)區(qū)等地區(qū)的重視，將會(huì)帶來(lái)大量的商旅需求。再看消費(fèi)。2018年，常州地區(qū)GDP突破7000億元，其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3630.7億元，增長(zhǎng)8.1%，遠(yuǎn)超第一二產(chǎn)業(yè)，“三二一”格局逐漸成熟，人均消費(fèi)水平上升，酒旅消費(fèi)出現(xiàn)升級(jí)態(tài)勢(shì)，中端、中高端酒店品牌需求量水漲船高。最后看品牌。作為中端酒店開山之作，彼時(shí)的維也納酒店已經(jīng)在市場(chǎng)上擁有不俗的影響力，歐式經(jīng)典的酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格也符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)酒店品牌的審美印象。

綜合考慮下，張海霧連續(xù)投資兩家維也納酒店，第一家維也納酒店（江蘇常州青楓公園店）位于常州市鐘樓區(qū)，距離鐘樓區(qū)政府0.8公里，鐘樓開發(fā)區(qū)2公里，距離常州站、常州北站僅需25分鐘車程；第二家維也納酒店（江蘇常州大學(xué)城店）位于常州市武進(jìn)區(qū)，距離武進(jìn)高新區(qū)（國(guó)家級(jí)）、常州大學(xué)城均2公里，優(yōu)越的地理位置為兩家酒店帶來(lái)了源源不斷的商旅客源。邁點(diǎn)注意到，這兩家酒店的開業(yè)不僅進(jìn)一步填補(bǔ)了常州市酒店市場(chǎng)的品類缺口，同時(shí)在開業(yè)后的幾年內(nèi)獲得了消費(fèi)者的一致認(rèn)可，同時(shí)在業(yè)績(jī)層面表現(xiàn)也十分亮眼，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，維也納酒店（江蘇常州大學(xué)城店） 五一假期RevPAR高達(dá)550元，而截至6月12日，維也納酒店（江蘇常州青楓公園店）6月滿房9天，連續(xù)滿房5天。

2、不吝期待，維也納酒店V5.0價(jià)值何在？

如果說(shuō)張海霧最開始投資維也納酒店主要是看中其品牌價(jià)值，那么其連續(xù)投資維也納酒店的理由則更為充分。“我在第一次投資維也納酒店的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)這個(gè)品牌擁有完善的管理體系，平時(shí)運(yùn)營(yíng)時(shí)經(jīng)驗(yàn)也十分豐富。”這種省心又安心的投資體驗(yàn)使得張海霧對(duì)維也納酒店產(chǎn)生了極大的信賴，而對(duì)維也納酒店新推出的V5.0新版本新品，張海霧更是不吝贊賞。

在張海霧看來(lái)，維也納酒店V5.0帶給他的驚喜更為直觀，其不僅沿襲了維也納酒店一貫強(qiáng)運(yùn)營(yíng)強(qiáng)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在酒店產(chǎn)品、投資模型以及籌建細(xì)節(jié)上有了更為細(xì)節(jié)化的突破。

首先在產(chǎn)品上。維也納酒店V5.0在延續(xù)原有歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上更為簡(jiǎn)約，同時(shí)融合音樂、藝術(shù)、繪畫、雕塑等經(jīng)典元素以及時(shí)尚現(xiàn)代的設(shè)計(jì)元素，形成了具有差異化的簡(jiǎn)歐美學(xué)空間，更符合當(dāng)下消費(fèi)主體的審美。同時(shí)為了滿足消費(fèi)者對(duì)智能化的需求，維也納就V5.0一方面將不失溫度的前臺(tái)自助入住、智能機(jī)器人服務(wù)以及智能睡眠客房等智能化服務(wù)融入空間，另一方面其與現(xiàn)代數(shù)字客控相結(jié)合，打造更為智能化的酒店場(chǎng)景，提升用戶出行體驗(yàn)。

其次在投資模型上，維也納酒店V5.0做到了進(jìn)一步降本增效。“維也納酒店V5.0的單房造價(jià)成本比原來(lái)的更低了，施工周期同比之前也縮短了許多。”張海霧強(qiáng)調(diào)，“與其他品牌相比，其品牌溢價(jià)能力和客人入住滿意度都得到了大幅提升。”邁點(diǎn)研究發(fā)現(xiàn)，維也納酒店V5.0引進(jìn)的模塊化結(jié)構(gòu)和裝配式裝修，通過現(xiàn)場(chǎng)裝配件簡(jiǎn)化公區(qū)，省人省空間，通過模塊化工廠定制，省材料省成本，通過流程環(huán)節(jié)透明化，做到了易定標(biāo)易保養(yǎng)。同時(shí)針對(duì)存量物業(yè)，其根據(jù)投資人不同的物業(yè)要求分別推出了輕改造、翻牌改造以及毛坯店方式，并運(yùn)用重裝飾輕裝修以及重模塊輕施工的“兩升兩降”原則有效降低成本。

最后張海霧依然強(qiáng)調(diào)維也納酒店在籌建環(huán)節(jié)的專業(yè)性。“維也納酒店擁有精準(zhǔn)的籌建管控體系，比如在我投資的酒店在籌建驗(yàn)收的過程中，集團(tuán)派人過來(lái)給工程把關(guān)，對(duì)酒店的各個(gè)細(xì)節(jié)都做了細(xì)致入微的檢查，他們不僅幫我守住了質(zhì)量關(guān)，中間出現(xiàn)問題也會(huì)及時(shí)去跟業(yè)主溝通，給我?guī)?lái)了極佳的投資體驗(yàn)。”張海霧告訴邁點(diǎn)，“如果還要投資酒店，我一定會(huì)選擇維也納酒店V5.0的新品。”

3、酒店投資的三個(gè)建議

對(duì)于未來(lái)中國(guó)酒店市場(chǎng)的發(fā)展，張海霧認(rèn)為是“機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存的”。一方面，隨著消費(fèi)升級(jí)、城市規(guī)劃的推進(jìn)等都會(huì)帶來(lái)酒旅消費(fèi)人數(shù)的攀升，從而增加酒店的投資機(jī)會(huì)。另一方面，張海霧也表示：“目前酒店投資有點(diǎn)像過去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大批開發(fā)商盲目擴(kuò)張，公司負(fù)債率過高，市場(chǎng)過熱后土地價(jià)格大幅上漲，造成運(yùn)營(yíng)成本過高，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。”

對(duì)此，張海霧對(duì)酒店投資有三個(gè)建議：

第一，酒店投資屬于重資產(chǎn)投資，要有一定的流動(dòng)資金保障。可以預(yù)見，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)影響酒店的投資回報(bào)周期，這也意味著酒店投資需要承擔(dān)不小的成本壓力，此時(shí)投資值得保障的酒店品牌更為重要。以維也納酒店為例，其作為中國(guó)中端酒店的經(jīng)典品牌，自1993年創(chuàng)立以來(lái)已成功發(fā)展30年，截至2023年4月，維也納酒店在全國(guó)287個(gè)大中小城市擁有在營(yíng)門店超1300家，整體市場(chǎng)規(guī)模超過1800家，擁有強(qiáng)規(guī)模的品牌優(yōu)勢(shì)和深厚的品牌影響力。同時(shí)其背靠錦江可以發(fā)揮強(qiáng)大的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，保障酒店投資穩(wěn)步前行。

第二，選對(duì)物業(yè)做好市場(chǎng)調(diào)研，避免投資失誤。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酒店成功投資的關(guān)鍵，就是要根據(jù)物業(yè)展示面和商圈位置優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目屬性去投資現(xiàn)金流水穩(wěn)定的酒店項(xiàng)目，這實(shí)際上考驗(yàn)的投資人對(duì)市場(chǎng)的洞察和對(duì)項(xiàng)目籌建的把控。張海霧認(rèn)為：“很多酒店投資人都是跨行業(yè)投資，對(duì)酒店行業(yè)并不了解，而維也納酒店多年的市場(chǎng)拓展經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目的籌建的精準(zhǔn)把控可以更專業(yè)的解決投資人的問題。”正如前文所言，維也納酒店的籌開過程十分細(xì)致，只要投資人有籌建意向，包括物業(yè)選擇、市場(chǎng)調(diào)查以及投資測(cè)算都會(huì)有專業(yè)的人把關(guān)，幫助投資人在投資時(shí)“不走彎路”。

第三，選對(duì)品牌，重視酒店運(yùn)營(yíng)管理和人才管理。從某種程度上說(shuō)，未來(lái)中端酒店品牌的競(jìng)爭(zhēng)是運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)，是人才的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)質(zhì)的酒店品牌一定具有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。以維也納酒店為例，其近年來(lái)通過自研以及與其他品牌跨界聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)運(yùn)營(yíng)進(jìn)一步提升了酒店的品牌溢價(jià)，而在人才管理上也保持流暢的溝通路徑和培養(yǎng)路徑。談及與店總的關(guān)系，張海霧告訴邁點(diǎn)，其與兩家維也納酒店店總的關(guān)系都很好，如果業(yè)績(jī)達(dá)成率比較高還會(huì)一起去吃飯。“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。”張海霧認(rèn)為，“一方面，投資人要給店總更多的支持，除了物質(zhì)上的，還有情緒上的支持。另一方面，要對(duì)店總保持信任，讓他們?nèi)ビ脤I(yè)的能力運(yùn)營(yíng)管理酒店，這樣才能讓酒店的經(jīng)營(yíng)更上一層樓。”

中國(guó)酒店市場(chǎng)發(fā)展在過去幾年幾經(jīng)提速，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃、國(guó)民消費(fèi)水平的提升以及城市化水平的提高都推動(dòng)了酒店投資市場(chǎng)的火熱。在諸多投資人瞄準(zhǔn)這一賽道的同時(shí)，酒店品牌也在不斷對(duì)酒店產(chǎn)品和商業(yè)模式進(jìn)行升級(jí)，維也納酒店正是在這一波浪潮中以持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品力，不斷升級(jí)的投資回報(bào)力成功穿越周期屹立潮流，成為投資人的寵兒，也成為市場(chǎng)的長(zhǎng)青品牌。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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