“三年一小調(diào) ，五年一大調(diào)”已成為購物中心招商的過去式。6月9日，北京商報記者從一些熱門商場知情人士處獲悉，較大型的購物中心每年的品牌更換率已超20%。分析指出，新品牌存在較大的不確定因素，購物中心采用押一付一、押三付一等租賃方式抵抗新品牌快進快出的風(fēng)險。但是，過快的更迭速度對購物中心的長期發(fā)展是一種傷害，如何平衡速度與收益成了關(guān)鍵。

資本加持品牌走進實體

每次逛街都有新發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)成為當(dāng)下購物中心的寫照。北京商報記者走訪各大商圈發(fā)現(xiàn)，Ubras、內(nèi)外、墨茉點心局、Manner等新消費品牌已經(jīng)遍布各大人氣購物中心，而此類品牌的背后都有資本的加持。例如，2021年內(nèi)衣類目中有Ubras、蕉內(nèi)、內(nèi)外、完型4個品牌獲得融資，融資金額為11.53億元。

北京商報記者走訪北京apm的KKV看到，該門店開業(yè)不足3個月，但人氣相對于其他集合店已經(jīng)高出很多。同樣，朝陽合生匯內(nèi)的KKV作為北京首店，也成為負二層商戶中的流量擔(dān)當(dāng)。同在朝陽合生匯的韓國品牌chuu接連開店。據(jù)chuu合生匯門店的工作人員描述，今年chuu將在北京西單、三里屯等地開出10家線下門店。

而芳圓里即將開業(yè)的Ubras將是北京第9家線下實體店，從2019年開出首家線下店之后，三年時間全國實體店數(shù)量在30家左右。香氛品牌觀夏也是從線上積累了一定的人氣之后，落地北京三里屯太古里，成為了年輕潮人們的新選擇。

除了零售類門店之外，中式點心店、咖啡店可謂近期購物中心的“排隊王”。今年3月起，Manner在國內(nèi)十余個城市累計開設(shè)200多家線下門店。墨茉點心局從去年年底落地北京，半年時間開出9家。

不過北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，原來需要排隊幾個小時的墨茉點心局、瀘溪河桃酥等已經(jīng)不再需要排隊，與此同時，詹記、虎頭局、南洋點心局在北京落地，一定程度上分流了北京客群。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計分析，過去五年，新消費領(lǐng)域投資熱度總體保持增長趨勢，融資總數(shù)翻了9倍，尤其在2021年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，同比大幅增長111%，但預(yù)計未來投資數(shù)量有所放緩。

上述品牌之所以能快速在人氣購物中心布局，離不開資本的加持。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，上述品牌通常選址在熱門商圈人氣較高的購物中心負一層、首層或二層的優(yōu)質(zhì)鋪位，此類鋪位的租金水平普遍較高。仲量聯(lián)行舉例指出，集合店類品牌大多選址于人流動線豐富、展示面大的區(qū)域，其所承付的租金水平高出同樓層時尚類鋪位的10%-20%。因此，“帶資進組”的品牌所表現(xiàn)出的資本實力就成為業(yè)主招商時的重要考量，租金承付能力更高有助于提升項目租金收入和整體經(jīng)營表現(xiàn)。

一年更換品牌超20%

而購物中心往往也是看中了新消費品牌的流量。北京商報記者從一些熱門商場知情人士處獲悉，較大型的購物中心每年的品牌更換率已超20%。在各大商圈，以M Stand、Manner為代表的咖啡品牌基本替代鹵味、冷飲店;潮玩、雜貨店、集合店替代傳統(tǒng)零售等。

仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)內(nèi)容中顯示，自2020年至今，在北京優(yōu)質(zhì)購物中心里，受資本推動的品牌在新開店鋪中占比超過20%，而其在300平方米以上的新開店鋪中占比達到35%。這便意味著，購物中心的品牌更換頻率越來越高。

上述現(xiàn)象在一些熱門購物中心中確有發(fā)生，中糧·祥云小鎮(zhèn)相關(guān)負責(zé)人透露，2021年全年，祥云小鎮(zhèn)品牌汰換率21.7%。取而代之的是fudi會員店、麻六記、粵洱堂、baker spice、foundhome等70余家區(qū)域首店。同樣，北京商報記者從朝陽合生匯了解到，該商場去年一年引進了超26家首店、21家品牌店鋪升級為A級店鋪或旗艦店。

雖然暫不能獲知朝陽合生匯每年的品牌更換比例，但據(jù)北京商報此前調(diào)查，2020年朝陽合生匯在一年時間內(nèi)更換183個品牌，更換率接近30%，其中引入了不少國貨新品牌和網(wǎng)紅品牌。

品牌更換頻率增高的背后，離不開商場靈活的租賃模式和消費者人氣助推。有商場業(yè)內(nèi)人士透露，雖然大部分購物中心的租賃合同有效期為1年和3年，但付款方式為押三付一或押一付一的形式，所以給了商家更為靈活的運營方式。“一些商家雖然簽約幾年時間，但因為種種原因想要撤店，損失的只有押金。”該人士直言。

對于購物中心高頻次更換品牌，中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松在接受北京商報記者采訪時表示，存在購物中心為保證開業(yè)期間有足夠的品牌“上座率”，先大面積吸引品牌入駐，再對不合適的品牌慢慢調(diào)換。

當(dāng)然，這并不意味著購物中心可隨意更換品牌，“一般15%以內(nèi)屬于合理范圍”，楊青松進一步解釋稱：保持適當(dāng)?shù)钠放聘鼡Q率是好事，但過高的更換率，會造成購物中心的品牌定位不清晰，總是有鋪位裝修，也會導(dǎo)致顧客體驗差。另一方面，更換品牌頻次過高，會出現(xiàn)空檔、免租期等情況，將影響購物中心的租金收益。

嚴格挑選入駐品牌

在招商環(huán)節(jié)，中國商業(yè)聯(lián)合會專家潘玉明建議從嚴把關(guān)，購物中心對經(jīng)營區(qū)域進行價值評價后，還要對品牌的大眾口碑、經(jīng)營內(nèi)容鮮度、營銷特性塑造等方面進行初步的挑選，再對品牌的獲利、替補等維度進一步衡量，“可簽訂對賭協(xié)議、共擔(dān)風(fēng)險，最終納入合作框架”。此外，顧客認知率、購買轉(zhuǎn)化率、主打熱品營銷波段盛衰等，均應(yīng)該是購物中心引入新品牌時考慮的方面。

在引入品牌后，就會存在新品牌沒有經(jīng)過市場檢驗，有的品牌存在設(shè)計缺陷、材質(zhì)不良等問題，“消費者用腳投票，自然會淘汰這類不合適的新品牌，購物中心也就需要快速替換”。楊青松給出了上述理由。

“購物中心越開越多，品牌考慮銷售，并不可能在所有的購物中心均鋪設(shè)店鋪，就會導(dǎo)致購物中心招商率和開業(yè)率不足。”楊青松認為，與其空著店鋪，購物中心還不如退而求其次，引入當(dāng)下正處于上升期且急需進入購物中心提高市場認知的新品牌補充位置。

與此同時，當(dāng)某一細分賽道短時間內(nèi)被大量資本催熱時，品牌也面臨著同質(zhì)化競爭的紅海。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示，“隨著新消費投資趨于謹慎和成熟，新消費品牌的發(fā)展將進入精細化階段，品牌商更應(yīng)該追本溯源，找到適合自己的線下發(fā)展路徑，借助實體商業(yè)實現(xiàn)從網(wǎng)紅品牌到長紅品牌的跨越。而零售運營生態(tài)和消費底層邏輯的深刻變化，也在促使零售商和品牌商的關(guān)系從博弈發(fā)展到融合”。

米陽表示：“具體而言，零售商或者業(yè)主方可以為初創(chuàng)品牌提供管理經(jīng)驗，以幫助品牌克服規(guī)?；瘮U張中所遇到的瓶頸;也可以投入自身的商業(yè)資源以減輕品牌運營和資金壓力。”

“在雙循環(huán)的背景下，新消費行業(yè)的投資價值不可否認?；ヂ?lián)網(wǎng)、新媒體等加速了新消費的普及和深化，Z世代崛起帶來了新消費發(fā)展的底層推動力。”米陽認為，在經(jīng)歷了過去幾年的投資熱潮之后，預(yù)計該領(lǐng)域的投資策略和方向?qū)⒚黠@趨于謹慎和成熟。

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