北京樓市已經(jīng)好久沒有這么熱鬧過。

(相關(guān)資料圖)

“這兩天來我們項(xiàng)目看房的人挺多，如果你想買到心儀的房子，建議盡快到我們項(xiàng)目來看一看。”類似的樓盤推銷突然多了起來。

隨著樓市政策優(yōu)化調(diào)整逐步落地，北京樓市交易各方明顯更加活躍，成交量短期出現(xiàn)一定的放量。

在熱鬧的背后，北京樓市真的企穩(wěn)了嗎？這波熱度能持續(xù)多久？

售樓處又熱鬧起來了

不是在帶客戶看房，就是在看房的路上——北京市房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人王玲已經(jīng)許久沒遇上這樣的好事。

9月2日下午，她和同事一起帶著一名客戶看房，剛剛看完房子，正準(zhǔn)備回店面，就遇到了另一名業(yè)主。業(yè)主和她簡單交流后表示，趁著近期看房的人較多，將房子掛到網(wǎng)上準(zhǔn)備銷售，王玲當(dāng)場(chǎng)辦理了掛房事宜。

王玲告訴中國新聞周刊，僅僅9月2日一天，她已經(jīng)帶看了將近五撥購房者。其中，既有帶看二手房，也有兩個(gè)位于北京四環(huán)外的新房項(xiàng)目，新房項(xiàng)目已經(jīng)有兩撥意向較強(qiáng)的客戶。

北京市中原地產(chǎn)一名置業(yè)經(jīng)理張濤告訴中國新聞周刊，9月2日，他所在的北京市朝陽區(qū)垡頭區(qū)域店面賣了一套170平方米的房子，總價(jià)在1050萬元左右。9月3日，店里又賣了一套房子，面積為80多平方米，總價(jià)為570萬元。

“連續(xù)兩天都有成交，確實(shí)有一段時(shí)間沒有過這種行情了”，在張濤看來，目前的客戶群體以剛需和改善型客戶為主。在這兩套成交的房子中，總價(jià)570萬元的購房業(yè)主是首套房客戶，首付200多萬元，貸款近300萬元；總價(jià)1050萬元的購房業(yè)主是改善型客戶，直接一次性付全款。

張濤表示，從價(jià)格上看，房價(jià)目前并沒有出現(xiàn)上漲。這兩天成交的兩套房源價(jià)格為6.6萬元/平方米，基本保持不變。從業(yè)主方看，大部分業(yè)主還是保持較為平穩(wěn)的心態(tài)，并沒有迅速上調(diào)價(jià)格，也有少數(shù)業(yè)主試著往上調(diào)整報(bào)價(jià)。

9月2日，在北京市通州區(qū)梨園區(qū)域的璀璨公元售樓處，前來看房咨詢的人圍了大半圈，一時(shí)間人頭攢動(dòng)。

一名銷售顧問告訴中國新聞周刊，隨著樓市新政的落地，當(dāng)天看房量大幅上漲，認(rèn)購量也比平時(shí)多了數(shù)倍。

正因如此，市場(chǎng)上一度傳出，這一項(xiàng)目房價(jià)很快上漲。

對(duì)此，這名銷售顧問表示，該項(xiàng)目價(jià)格并沒有上漲，目前仍然是6.2萬元/平方米，當(dāng)然，樓層不同價(jià)格不同，部分房源的價(jià)格還不到5.8萬元/平方米。

而對(duì)于該項(xiàng)目取消優(yōu)惠活動(dòng)的說法，這名銷售顧問表示，項(xiàng)目上每個(gè)月都有不同的優(yōu)惠活動(dòng)，之前的傳言其實(shí)是截至8月底，客戶交定金的話可以享受兩個(gè)99折的優(yōu)惠，如果今天客戶交定金的話，他也可以根據(jù)客戶的付款方式，比如是否在一個(gè)星期之內(nèi)付首付等，來爭取不同的折扣優(yōu)惠。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴中國新聞周刊，據(jù)他們監(jiān)測(cè)的一些熱銷樓盤來看，相比于新政前，人流量平均增長2倍，部分項(xiàng)目增長了3倍。

北京一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月2日北京二手房成交1200套，9月3日成交量達(dá)到了1400套，新建住宅在9月2日一天簽約超過1000套，預(yù)計(jì)周末兩天，新房和二手房的成交量均創(chuàng)出多月新高。

政策落地情況如何？

本輪北京樓市成交的分水嶺，始于9月1日。

當(dāng)天，北京市住建委、央行北京市分行、國家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，居民家庭申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市無住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行信貸政策。

這即是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

此前，北京樓市執(zhí)行的是認(rèn)房又認(rèn)貸，購房者在北京名下有房，或者此前有過貸款購房記錄，甚至是在外地貸款賣房，也依然算作二套房，只能按二套房政策辦理購房貸款。

2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于要走向落地。

8月30日，一線城市中的廣州與深圳在同一天出臺(tái)規(guī)定落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

9月1日，北京、上海同一天宣布，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

至此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市全面推行。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布規(guī)定，首套房首付不低于20%、二套房首付不低于30%；二套住商貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，首套房首付20%、二套房首付30%的新政將會(huì)逐步落地，二套房貸利率也將下調(diào)，尤其是由于當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大，因此預(yù)計(jì)二線城市將很快調(diào)整至下限水平等。

事實(shí)上，從北京等一線城市來看，上述部分政策尚未落地。

上述璀璨公元銷售顧問告訴中國新聞周刊，目前該項(xiàng)目的付款政策還是之前的政策，首套房首付為40%，而且由于北京通州區(qū)實(shí)行限購，每個(gè)家庭只能在通州區(qū)購買一套房。

位于北京石景山區(qū)的長安潤璟項(xiàng)目銷售顧問表示，該項(xiàng)目首付仍是40%，二套房首付是80%，尚未執(zhí)行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。

對(duì)此，郭毅認(rèn)為，一方面，首套房首付20%、二套房首付30%規(guī)定的首付標(biāo)準(zhǔn)是下限；另一方面，政策同時(shí)指出，各個(gè)城市根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)，因此，政策落地需要時(shí)間。

郭毅進(jìn)一步表示，目前的市場(chǎng)成交突然放量，主要還是受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響，部分有過貸款記錄的客戶資質(zhì)由二套房變?yōu)槭滋追?，可以享受首套房政策?/p>

據(jù)中指研究院測(cè)算，從政策效果上看，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由60%-80%降至35%-40%，總價(jià)400萬住房計(jì)算，普通住房的首付將減少100萬元，非普通住宅的首付將減少160萬元。

同時(shí)，房貸利率將由5.25%降至4.75%，下降50個(gè)基點(diǎn)，以300萬貸款為例，按25年等額本息計(jì)算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降，或明顯促進(jìn)無房有貸款記錄以及賣一買一購房需求入市。

此外，曹晶晶表示，多項(xiàng)利好政策頻吹暖風(fēng)，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)和預(yù)期改善，推動(dòng)剛需和改善性需求入市，激活市場(chǎng)交易。

熱度能持續(xù)多久？

目前來看，9月2日以來北京樓市的熱鬧，主要是受單一的政策效應(yīng)所致。那么，這一效應(yīng)究竟能持續(xù)多久？

據(jù)上述北京地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，從新房市場(chǎng)看，在9月2日一天簽約超1000套后，9月3日成交快速下調(diào)，只有數(shù)百套，隨著9月2日成交量大漲，新建住宅積壓的購房者快速消化，大部分入市的項(xiàng)目中優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)去化，一些項(xiàng)目已經(jīng)只剩下相對(duì)較差戶型和樓層，市場(chǎng)將開始再次進(jìn)入博弈。

郭毅表示，9月2日和3日兩天，新房項(xiàng)目的購房者主要是前期已經(jīng)來看過房，本來具有一定的意向，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的出臺(tái)，這部分需求集中入市，從目前的新房認(rèn)購結(jié)構(gòu)來看，真正在新政之后才來看房下單的購房群體并不多。

那么，受到認(rèn)房不認(rèn)貸政策影響的群體究竟有多大？

此前，2022年11月8日，北京市住建委、經(jīng)開區(qū)管委會(huì)、通州區(qū)政府發(fā)布通知稱，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)執(zhí)行北京經(jīng)開區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。這意味著臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品房不再執(zhí)行通州區(qū)的“雙限購”政策。

隨后，該區(qū)域樓市成交有所放量，但后續(xù)增長空間并不大。

今年3月小陽春期間，北京二手房成交同樣出現(xiàn)過單日過千套的景象。整個(gè)3月，北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交量創(chuàng)下至少一年來新高。

但隨后，在今年第二季度，北京二手房成交逐步下滑，其中6月，北京二手房住宅成交11607套，已經(jīng)跌至2023年3月的一半。

刺激—上漲—再下跌，在本輪樓市周期中，無論是北京乃至于全國來看，均呈現(xiàn)出這一走勢(shì)。隨著一波需求釋放完，樓市又歸于平淡甚至低迷。

事實(shí)上，在9月2日、3日的熱鬧過后，北京一二手房成交均有所放緩，另外，北京部分區(qū)域的二手房并未明顯回暖。

郭毅認(rèn)為，從認(rèn)房不認(rèn)貸政策來看，政策的出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)賣一買一，尤其是對(duì)于后端的改善性購房者再置業(yè)，按首套房對(duì)待將享受很大的利好，但前提是賣掉手中的房子，才可以改善，因此從促進(jìn)樓市交易循環(huán)的角度看，只有進(jìn)一步發(fā)力保障和促進(jìn)剛需入市，樓市運(yùn)轉(zhuǎn)才能更順暢。

她表示，從北京郊區(qū)來看，這些區(qū)域的庫存消化周期少則需要2年，多則需要54個(gè)月，消化周期過長，樓市政策可以根據(jù)細(xì)分區(qū)域優(yōu)化調(diào)整，比如在遠(yuǎn)郊區(qū)縣適度放開限購，恢復(fù)樓市交易。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，當(dāng)前，京滬兩地活躍度最高，這和認(rèn)房不認(rèn)貸政策效應(yīng)有較大關(guān)系。而從深圳、惠州、寧波、杭州等地的反饋情況看，市場(chǎng)有所活躍，但也還需要進(jìn)一步激活。

“未來4個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩(wěn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要”，曹晶晶認(rèn)為，整體來看，近期監(jiān)管部門落地多項(xiàng)政策利好，一線城市已全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，接下來，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場(chǎng)可期，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京等地傳出的折扣收回或有實(shí)際案例，但更多的還是一種營銷手段，和漲價(jià)關(guān)系不大。建議房企珍惜當(dāng)前利好政策周期，積極做好市場(chǎng)秩序穩(wěn)定方面的事宜，確保房價(jià)穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定。

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