《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

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編輯 吳悅

房地產(chǎn)企業(yè)面臨年內(nèi)第二輪償債高峰，但不少民企資金依然緊繃。統(tǒng)計(jì)顯示，房企給出的解決方案多為謀求境內(nèi)債展期、降低前期兌付比例、延長(zhǎng)分期兌付間隔、減少增信措施等，但也有企業(yè)啟動(dòng)要約收購(gòu)。

碧桂園公告稱，公司對(duì)2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購(gòu)，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。申萬(wàn)宏源指出，目前房地產(chǎn)經(jīng)歷多重調(diào)控和資金困境之下，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響可能會(huì)逐步進(jìn)入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來(lái)量質(zhì)雙升，推薦碧桂園等H股。

房地產(chǎn)行業(yè)迎償債高峰

隨著地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)疲弱，再融資局面難以打開(kāi)，不少房企鋪排展期方案，今年前五個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)已展期境內(nèi)債共22筆。

中金公司在研報(bào)中指出，過(guò)往地產(chǎn)境內(nèi)債展期集中于一年或以內(nèi)，而從2021年至2022年5月底，46筆展期境內(nèi)債中，延遲一年及以內(nèi)兌付的占65%。

今年開(kāi)始，針對(duì)展期一年及以上的境內(nèi)債，房企普遍采取分期兌付方式，并質(zhì)押旗下項(xiàng)目公司股權(quán)用于增信；個(gè)別房企在投資人強(qiáng)烈要求下，還會(huì)增加實(shí)控人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。

房企競(jìng)相延期背后，是新一輪償債高峰期的到來(lái)，民營(yíng)房企還債壓力到達(dá)巔峰?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

時(shí)至今日，二次展期逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)2021年及2022年上半年密集展期后，延期一年以內(nèi)的地產(chǎn)境內(nèi)債兌付時(shí)間多集中于2022年下半年。這一現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂。

房企此前鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。二次展期現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，境內(nèi)債到期占比超50%。

一名研究房地產(chǎn)業(yè)的私募人士表示：“開(kāi)發(fā)商主要根據(jù)自身現(xiàn)金流情況來(lái)制定債務(wù)展期方案，要權(quán)衡項(xiàng)目回款情況、公司賬面現(xiàn)金流、質(zhì)押擔(dān)保情況等，延期一年基本正常，但延期一年以上說(shuō)明大部分房企短期償債能力并不樂(lè)觀?！?/p>

償債高峰加速推進(jìn)行業(yè)洗牌

監(jiān)管層面，房企債務(wù)惡意違約被嚴(yán)厲禁止，部分房企被下達(dá)窗口指導(dǎo)。

政策在規(guī)范房企發(fā)展的同時(shí)，也給企業(yè)留出了修煉內(nèi)功和釋放更多可能性的時(shí)間，能否化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，把握節(jié)奏是關(guān)鍵。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。

目前，摩根士丹利、瑞銀、國(guó)泰君安、廣發(fā)等境內(nèi)外20余家研究機(jī)構(gòu)表示，看好碧桂園的未來(lái)前景。如摩根大通在研報(bào)中指出，在當(dāng)下市場(chǎng)，相比于增速與成長(zhǎng)性，投資人更加看重開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，而碧桂園的信用風(fēng)險(xiǎn)很低，在民營(yíng)房企中屬于信用資質(zhì)優(yōu)秀的行列?；诠矩?cái)務(wù)穩(wěn)健，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低，是能夠在本輪周期中“存活”下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，以及2022年短期債務(wù)壓力很小，將碧桂園的投資評(píng)級(jí)上調(diào)至增持。

但在資本市場(chǎng)上，投資人對(duì)房地產(chǎn)債市信心已降至冰點(diǎn)，半個(gè)多月內(nèi)，多只房企遠(yuǎn)期債券價(jià)格持續(xù)下滑，碧桂園的遠(yuǎn)期債券的票面價(jià)從65美分一路下行至不到50美分。該股5月末下滑逾10%，股票賣(mài)空比例一直維持在1.3%左右，相比此前增加約一倍。

對(duì)于習(xí)慣了增長(zhǎng)的行業(yè)龍頭而言，這無(wú)疑是一場(chǎng)巨大考驗(yàn)。所幸的是，優(yōu)等生從不畏懼任何考驗(yàn)。

碧桂園6月15日晚發(fā)布公告稱，公司對(duì)2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購(gòu)，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

公告顯示，該票據(jù)總規(guī)模為7億美元，目前仍在市場(chǎng)流通的票據(jù)本金額為6.83億美元，本次要約期限截止到2022年6月22日下午4點(diǎn)（倫敦時(shí)間）。公司將使用內(nèi)部資金為要約提供資金，要約的預(yù)期結(jié)算日期為2022年6月24日或前后。

碧桂園表示，公司已提前做好本次要約回購(gòu)資金的劃付安排。公司將繼續(xù)監(jiān)察市場(chǎng)情況，不排除未來(lái)結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)情況及公司自身情況進(jìn)行其他主動(dòng)債務(wù)管理，包括要約回購(gòu)或二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)等。

優(yōu)秀的企業(yè)總是最先嗅到市場(chǎng)變化，然后以超越投資人期待的姿態(tài)轉(zhuǎn)身。

多名受訪者認(rèn)為，無(wú)論是此次要約收購(gòu)，還是政府增信房企融資，都代表了監(jiān)管層及行業(yè)對(duì)未來(lái)前景的信心，資本市場(chǎng)的信心正在逐漸恢復(fù)?！罢Ｇ闆r下，如果沒(méi)有資金鏈穩(wěn)健的房企帶頭，任由地產(chǎn)債延期，投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的容忍度會(huì)大幅降低。但如今碧桂園的行動(dòng)表明了，地產(chǎn)業(yè)后市將迎來(lái)好轉(zhuǎn)，大家不再恐慌，更愿意抱著共克時(shí)艱的心態(tài)?！?/p>

碧桂園以最簡(jiǎn)單直接的方式，向市場(chǎng)詮釋了何為作為龍頭的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

碧桂園詮釋何為“強(qiáng)者恒強(qiáng)”

回顧碧桂園近30年的練級(jí)路徑，一步步走穩(wěn)、走強(qiáng)、走到金字塔尖。關(guān)鍵在于，在每一個(gè)發(fā)展拐點(diǎn)上，公司總能對(duì)行業(yè)周期有前瞻性的預(yù)測(cè)，一個(gè)典型案例就是，碧桂園近年“三條紅線”指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

截至2021年12月31日，碧桂園總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍，企業(yè)短期債務(wù)壓力減輕。整體的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，凈負(fù)債率下降10.2個(gè)百分點(diǎn)至45.4%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也下降至74%。

步入2022年，碧桂園大手筆開(kāi)啟回購(gòu)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月15日，公司今年已公告累計(jì)購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬(wàn)美元。

公司董監(jiān)高則以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)購(gòu)買(mǎi)債券。2021年期內(nèi)，控股股東累計(jì)增持29個(gè)交易日，合計(jì)增持約3.28億股，體現(xiàn)了控股股東對(duì)公司發(fā)展前景的信心和對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可。

《投資者網(wǎng)》獲悉，自去年12月以來(lái)，公司已成功發(fā)行多筆覆蓋不同場(chǎng)所、不同產(chǎn)品的直接融資，包括39億港元的可轉(zhuǎn)債、15億元ABS以及10億元公司債，融資渠道暢通多元。

今年5月，公司在監(jiān)管支持下成功發(fā)行5億元公司債，成為國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營(yíng)房企。碧桂園還計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的發(fā)行，公司在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，將擇機(jī)發(fā)行。

碧桂園表現(xiàn)出的強(qiáng)者恒強(qiáng)，戰(zhàn)略判斷和業(yè)務(wù)實(shí)干都必不可少。

以投資方面為例，碧桂園可售土儲(chǔ)充足。截至2021年年底，碧桂園位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬(wàn)億元，可維持公司未來(lái)3年左右的銷(xiāo)售需求。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

關(guān)鍵詞： 真實(shí)力示范生碧桂園提前回購(gòu)6.83億美元票據(jù)