銷售不見起色，“白衣騎士”未見現(xiàn)身，融創(chuàng)何以“化債”。

【資料圖】

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

就在孫宏斌為重組美元債、保交樓而四處奔走時(shí)，融創(chuàng)華南大區(qū)執(zhí)行總裁余英選擇了退休離職。

對(duì)債務(wù)纏身的融創(chuàng)來說，此時(shí)出現(xiàn)高管人員變動(dòng)，當(dāng)然會(huì)影響軍心，但真正影響士氣的，還是融創(chuàng)中國（1918.HK）對(duì)債務(wù)重組的進(jìn)展。

REED消息稱，8月底9月初的兩周內(nèi)，融創(chuàng)中國將與美元債持有人展開重組談判，并對(duì)每筆到期日不盡相同的債券，提出大致接近的展期期限。

融創(chuàng)目前尚未對(duì)該消息給予置評(píng)，但相關(guān)人士說，“融創(chuàng)在9月份還有1筆13億元境內(nèi)債將到回售期，此外還有債券利息需要支付。融創(chuàng)在接下來的9月份還是很難，目前公司上下最關(guān)心的就是化債工作。”

未來1年內(nèi)逾百億負(fù)債到期

“積極化債”是目前融創(chuàng)中國內(nèi)部討論最多的工作內(nèi)容，畢竟關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，融創(chuàng)部分員工近幾個(gè)月的工資出現(xiàn)了延時(shí)發(fā)放的情況，還有人遭遇了降薪，現(xiàn)在都在關(guān)心公司能否挺過去。

WIND數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國目前共有10筆（不包含重開）美元債存續(xù)，合計(jì)54.9億美元，換算人民幣約375.85億元。

來源：WIND數(shù)據(jù)

此外，融創(chuàng)中國在境內(nèi)通過融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)地產(chǎn)”）和上海驤遠(yuǎn)投資控股有限公司發(fā)行的債券共有11筆存續(xù)，包括信貸資產(chǎn)支持證券、公司債和私募債，合計(jì)約166.5億元。

其中“16融創(chuàng)05”、“16融創(chuàng)07”、“20融創(chuàng)01”（展期之后更名為“PR融創(chuàng)01”）三只債券已違約，但均已取得展期。

未來1年內(nèi)，融創(chuàng)系在境內(nèi)外共有約103.77億元債務(wù)及對(duì)應(yīng)利息需要兌付。此外，今年9月11日，“20融創(chuàng)03”可選擇回售日到期，目前債券剩余本金為13億元。但以目前形勢(shì)看，這筆債券回售成功的可能性很小。

面對(duì)眼前的債務(wù)壓力，融創(chuàng)正在悄然出售項(xiàng)目股權(quán)以回血。

最新消息是，融創(chuàng)地產(chǎn)以約1.57億元出讓合肥項(xiàng)目50%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，該項(xiàng)目是融創(chuàng)地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)聯(lián)合開發(fā)，此前各占50%股權(quán)。此次出售后，融創(chuàng)地產(chǎn)已全面退出該項(xiàng)目。

通過當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站查詢了解，上述項(xiàng)目為合肥市政務(wù)區(qū)ZWQTA-027-1地塊項(xiàng)目，案名融創(chuàng)·信達(dá)政務(wù)壹號(hào)，歷史最高銷售均價(jià)38000元/平米。

據(jù)新安房產(chǎn)網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目是融創(chuàng)在2016年以總價(jià)27.51 億元、單價(jià)2600萬元/畝奪得，樓面價(jià)13928.57 元/平米，溢價(jià)率高達(dá)400.0%。該項(xiàng)目公司合肥融創(chuàng)政新置業(yè)有限公司還是其建設(shè)單位。

信達(dá)地產(chǎn)公告顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃為住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)，總可售面積約20.2萬平方米，項(xiàng)目住宅已銷售完畢，目前項(xiàng)目商業(yè)、辦公等產(chǎn)品持續(xù)銷售中。

據(jù)了解，進(jìn)入2022年以來，融創(chuàng)已經(jīng)多次出售旗下項(xiàng)目或股權(quán)。

今年4月1日，融創(chuàng)將廣州創(chuàng)行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了金地商置子公司；1月份，融創(chuàng)地產(chǎn)還接連轉(zhuǎn)讓了武漢甘露山文創(chuàng)城、武漢一江源項(xiàng)目和長(zhǎng)沙項(xiàng)目的部分股權(quán)。

關(guān)于融創(chuàng)大賣資產(chǎn)的消息也時(shí)有發(fā)出，此前有媒體稱，融創(chuàng)深圳冰雪城正在尋求接盤方，后又有消息稱，整個(gè)融創(chuàng)華南都將打包賣給建發(fā)。

高管出走，銷售額連續(xù)下滑

目前融創(chuàng)華南是否會(huì)打包出售尚未有官方回復(fù)，但確切的消息是，融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、融創(chuàng)華南集團(tuán)執(zhí)行總裁余英已從融創(chuàng)中國退休離任。

余英個(gè)人微博上顯示，其在7月已經(jīng)去廣西、貴州等地避暑旅游打卡了。余英是地產(chǎn)界“明星經(jīng)理人”，為媒體熟知，曾歷任保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、廣東公司董事長(zhǎng)；后出任寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁，兼寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁；2019年1月，余英加入融創(chuàng)中國，擔(dān)任融創(chuàng)執(zhí)行總裁、廣深區(qū)域執(zhí)行總裁，協(xié)助廣深區(qū)域總裁黃書平分管投資發(fā)展和城市更新業(yè)務(wù)板塊。

有房企內(nèi)部人士評(píng)論說，融創(chuàng)各大區(qū)首對(duì)資源、人脈把控比較嚴(yán)，一把手和二把手的實(shí)權(quán)相差較大，余英雖然是“明星經(jīng)理人”，但融創(chuàng)華南區(qū)首黃書平才是掌權(quán)人。

2016年，融創(chuàng)進(jìn)入華南，起初為廣深區(qū)域，后將海南區(qū)域并入，變身華南區(qū)域，今年又“兼并”了原西南區(qū)域的廣西公司。這一步步走來，黃書平作為大區(qū)總裁，一直未變，深得融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌的信任。

但目前的形勢(shì)下，即使得力干將也無法為孫宏斌逆轉(zhuǎn)乾坤。自從融創(chuàng)中國在5月份官宣美元債暴雷至今，孫宏斌的“白衣騎士”仍未現(xiàn)身，反倒是銷售業(yè)績(jī)連續(xù)下滑。

今年前7月，融創(chuàng)中國銷售額1238.5億元，同比下降約66.54%。雖然房企銷售同比大幅下滑已經(jīng)是行業(yè)常態(tài)，但融創(chuàng)中國下降態(tài)勢(shì)更為明顯，今年前7個(gè)月，只有6月份出現(xiàn)環(huán)比上漲，其余都是環(huán)比下降，尤其在今年4月份突然出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，融創(chuàng)中國的單月銷售額都在220億元以上，而從4月開始，陡降至單月120~140億元，7月份更是降至單月110.3億元，創(chuàng)今年以來單月銷售額最低記錄。

來源：融創(chuàng)中國公告數(shù)據(jù)

此外，融創(chuàng)項(xiàng)目的銷售均價(jià)也在4月份下降近1500元/平米，至12900元/平米，隨后開始逐月微降，7月份的銷售均價(jià)已降至12480元/平米。

有業(yè)內(nèi)人士分析，房企的現(xiàn)金流歸納起來，就是境外融資、境內(nèi)融資和銷售回款，現(xiàn)在三條渠道斷了一條半。

雖然境內(nèi)融資沒有完全關(guān)死，但今年以來，監(jiān)管部門幾次召集房企討論發(fā)債支持事項(xiàng)，融創(chuàng)中國都沒有出現(xiàn)在“融資白名單”上，這對(duì)融創(chuàng)來說并不是一個(gè)好信號(hào)。

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關(guān)鍵詞： 融創(chuàng)重組美元債前夕 大區(qū)執(zhí)行總裁離職 融創(chuàng)地產(chǎn)