碧桂園、龍湖等獲全額擔(dān)保發(fā)債已達(dá)50億，少數(shù)房企銷(xiāo)售額止跌回升

作者 | 蒲肅

來(lái)源 | 債市觀察

(資料圖片)

截至9月19日，距離上個(gè)月監(jiān)管層兩度召集多家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，探討采用增信支持的方式發(fā)債融資已經(jīng)滿(mǎn)月。據(jù)債市觀察統(tǒng)計(jì)，通過(guò)中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中債增進(jìn)公司”）全額擔(dān)保發(fā)行的中期票據(jù)總額已達(dá)50億元。

但獲得發(fā)債支持的“優(yōu)等生”也免不了“內(nèi)卷”之憂(yōu)，有的房企已經(jīng)從8月份開(kāi)始銷(xiāo)售止跌轉(zhuǎn)正，有的卻仍在努力回正的路上。

全額擔(dān)保發(fā)債50億，金地、龍湖銷(xiāo)售上漲

據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)公告，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)9月15日發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)“22碧桂園MTN001”，本期募集15億元資金，最終發(fā)行利率為3.2%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.86，將于9月20日流通上市。

碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)是上述座談會(huì)之后，第四家發(fā)行中票的房企，此前已有龍湖、美的、新城控股三家房企相繼完成中票發(fā)行，這四家房企累計(jì)發(fā)行中票已達(dá)50億元。

此外，旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）旗下全資子公司旭輝中國(guó)（發(fā)行人）計(jì)劃在9月21日發(fā)行2022年第二期中期票據(jù)，發(fā)行額不超過(guò)12億元，期限3年。

其他在座談會(huì)名單中的房企還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）、金地集團(tuán)(600383.SH)、濱江集團(tuán)（002244.SZ）等，其中濱江集團(tuán)8月份已發(fā)行9.4億元中期票據(jù)，但未使用中債增進(jìn)公司擔(dān)保；金地集團(tuán)今年已經(jīng)發(fā)行兩期中期票據(jù)，合計(jì)37億元。

值得注意的是，上述獲得發(fā)債支持的房企中，部分房企在8月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額止跌或回升。其中，金地集團(tuán)8月簽約面積102.4萬(wàn)平方米，同比上升14.45%；簽約金額212.3億元，同比上升11.56%；龍湖8月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額223億元，同比增長(zhǎng)了11%；

8月份，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(3377.HK)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額90.6億元，比上年同期的104.5億元減少了13%，與7月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)基本持平。

但碧桂園（2007.HK）的銷(xiāo)售額在6月份出現(xiàn)回升后，在7月和8月又出現(xiàn)連續(xù)下降，今年前8月碧桂園累計(jì)銷(xiāo)售額2440.8億元，較去年同期下降39.37%。

碧桂園管理層在8月30日召開(kāi)的上半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，自去年下半年開(kāi)始調(diào)整投資策略，今年上半年主要參與了上海、杭州等一二線城市的土地競(jìng)拍。

此外，新城控股、旭輝控股、美的置業(yè)8月銷(xiāo)售額同比仍處于下跌態(tài)勢(shì)，但降幅有所收窄。

融資渠道有限，央企國(guó)企也瞄準(zhǔn)中票

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，中債增進(jìn)公司這次支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行中期票據(jù)的動(dòng)作，一方面是5月監(jiān)管通過(guò)信用緩釋工具支持房企發(fā)債的延續(xù)，但這次覆蓋房企更多，支持力度也更大。另一方面，近期信用風(fēng)險(xiǎn)向更高信用資質(zhì)的民營(yíng)房企或混改型企業(yè)蔓延，監(jiān)管通過(guò)支持企業(yè)發(fā)債表示對(duì)部分優(yōu)質(zhì)民企的支持，以提振市場(chǎng)信心。

除了民營(yíng)房企外，國(guó)企和央企通過(guò)中期票據(jù)融資的動(dòng)作也不小。

華潤(rùn)置地就計(jì)劃本月發(fā)行60億元中期票據(jù)，募集資金擬用于置換前期償還發(fā)行人到期的債務(wù)融資工具的自有資金及用于項(xiàng)目建設(shè)。其中40億元用于項(xiàng)目建設(shè)，20億元用于置換前期償還的“19華潤(rùn)控股MTN003”、“19華潤(rùn)控股MTN004”的本金的自有資金。

9月1日，保利發(fā)展控股集團(tuán)有限公司發(fā)布2022年度第五期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告，公告顯示，該公司于8月31日成功發(fā)行2022年度第五期綠色中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行總額5億元，期限3年，發(fā)行利率僅為2.75%；

此外，中國(guó)鐵建9月發(fā)行了一筆7億元的中期票據(jù)，期限5年；首開(kāi)股份9月13日完成141.38億元中期票據(jù)注冊(cè)。

根據(jù)中指研究院分析，此前房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資結(jié)構(gòu)中，主要由信用債、信托、ABS和海外債組成，其中信用債和信托融資占比較大。

但今年前八個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)信托和海外債融資分別大幅縮水超80%和90%，信用債和ABS融資額也下降較大。

信用債中，中期票據(jù)和公司債是房企融資比較常用的融資工具。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行的中期票據(jù)已有137只，發(fā)行總額約1481.03億元，利率最低為2.63%，最高為7.5%，分別是“22中海企業(yè)MTN003A”和“22天地源MTN001”；

公司債發(fā)行總額1437.20億元，利率最低的是“22中海05”，僅為2.4%，利率最高的是“22佳源01”，高達(dá)8%。

目前中期票據(jù)已成為房企不多的融資渠道之一，但發(fā)行中期票據(jù)依然有相關(guān)門(mén)檻。

按規(guī)定，發(fā)行中期票據(jù)的企業(yè)首先是具有法人資格的非金融企業(yè)，并擁有連續(xù)三年的經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表，中期票據(jù)待償還余額不得超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%，同時(shí)還應(yīng)披露企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)。

此外，企業(yè)發(fā)行中票需要在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。從目前房企公開(kāi)披露的資料看，中期票據(jù)募集資金多用于置換銀行貸款、補(bǔ)充企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金等。

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