◎?來(lái)源?| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）??

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對(duì)H股房企而言，境外債發(fā)行受阻之下，重組展期實(shí)屬不得已而為之。

11月3日早間，港龍中國(guó)地產(chǎn)公告：截至交換期滿，1.45億美元現(xiàn)有票據(jù)(占發(fā)行在外現(xiàn)有票據(jù)本金總額合共約91.8%)獲得交換同意征求。

不久，港龍將發(fā)行等額的新票據(jù)，年息率13.5%，展期一年。港龍預(yù)期將改善公司整體財(cái)務(wù)，待贖回剩下未償付現(xiàn)有票據(jù)后，新票據(jù)將是其在境外唯一金融債。

今年前9個(gè)月，港龍取得全口徑合同銷售金額約95.41億元，相比去年同期255.1億元，跌幅達(dá)到了62.6%，對(duì)其現(xiàn)金流的負(fù)面影響不言而喻。

從今年中期財(cái)報(bào)看，港龍中國(guó)截至6月底，擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率約59%，凈負(fù)債率24%，現(xiàn)金短債比3.7倍。

按三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，港龍實(shí)屬“綠檔”房企，短債壓力不大，但為何扛不住資金鏈危機(jī)？

作為起家于常州的蘇系房企，總部移至上海后，2020年以地產(chǎn)黑馬在港交所上市，彼時(shí)江蘇和浙江貨值占比近90%，后迅速向成渝等擴(kuò)張，布局全國(guó)的野心逐步顯露。

截至今年中期，港龍擁有土儲(chǔ)862.07萬(wàn)方，涉及72個(gè)項(xiàng)目，有65個(gè)項(xiàng)目在長(zhǎng)三角地區(qū)，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比71.5%。

然而，問題很大程度上就出在港龍過(guò)去急于擴(kuò)張、追求規(guī)模上。實(shí)際上，港龍雖有如此的土儲(chǔ)，但權(quán)益比例并不高，這直接影響到其銷售含量量及資金鏈安全。

克而瑞曾指出："2020年，港龍新增權(quán)益土儲(chǔ)建面347萬(wàn)方，權(quán)益拿地金額239億元，權(quán)益比例為51%，在行業(yè)中處較低水平。合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張，但要適當(dāng)提高項(xiàng)目權(quán)益占比。”

進(jìn)入2021年，港龍依舊慣性奔襲，新增土儲(chǔ)權(quán)益占比已降至49%，合作項(xiàng)目過(guò)多之下少數(shù)股東不僅會(huì)侵吞公司凈利，比如2022年上半年歸母凈利僅占公司凈利的40%，還可能暗藏難以為外界所估計(jì)規(guī)模的“明股實(shí)債”風(fēng)險(xiǎn)。

近期，港龍對(duì)美元債展期暴露了其“綠檔”背后資金鏈極為脆弱的一面，應(yīng)引起其他房企更多的警示，“穩(wěn)扎穩(wěn)打，方為王道”。

9月以來(lái)，包括合景泰富、朗詩(shī)等原本被看好的大型房企，也開始對(duì)美元債展期，好在展期順利落實(shí)。近日，綠地控股擬對(duì)旗下9只美元債展期，“示范生”旭輝也在積極尋求公司美元債全面重組，如今又來(lái)了個(gè)港龍。

昨夜，美聯(lián)儲(chǔ)今年第四次瘋狂加息75個(gè)基點(diǎn)，在美元不斷加息的大背景下，房企發(fā)行境外債不僅難度超大，而且成本日益高企。

今年3月，美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息25個(gè)基點(diǎn)以來(lái)，愈發(fā)激進(jìn)，5月加息50個(gè)基點(diǎn)，6月、7月、9月及11月連續(xù)加息75個(gè)基點(diǎn)，保持著1994年11月以來(lái)最大單次加息幅度。

所以，當(dāng)前資金吃緊的上述大型房企對(duì)存量美元債重組展期也“無(wú)可厚非”，未來(lái)在力保公司信用穩(wěn)定的前提下，可以積極推動(dòng)境內(nèi)發(fā)債再融資，以確?，F(xiàn)金流安全。

喜訊！11月1日，中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營(yíng)房企開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司發(fā)債政策，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延、確保融資渠道通暢。

這是一個(gè)重大的“民企再融資”政策支持信號(hào)。問題是，關(guān)鍵在于政策如何強(qiáng)力支持上。

作為民營(yíng)房企而言，當(dāng)前要確保公司信用不丟分，盡可能提高自身評(píng)級(jí)，在中債信增的全額擔(dān)保下，爭(zhēng)取獲得規(guī)模發(fā)債的機(jī)會(huì)。

編輯：密探君

文章來(lái)源：地產(chǎn)密探

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關(guān)鍵詞： 美元又瘋狂加息了 港龍中國(guó)1.45億美債剛獲展期