本報(bào)記者 王麗新

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11月8日，據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為557億元，同比上升16%，環(huán)比下降27%；2022年1月份至10月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。

“10月份是今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，受政策的持續(xù)鼓勵(lì)，信用債發(fā)行年內(nèi)明顯改善，維護(hù)了發(fā)行市場(chǎng)的穩(wěn)定。

對(duì)此，多家受訪房企相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)下融資環(huán)境較上半年有所改善，尤其是境內(nèi)信用債渠道相對(duì)較為通暢。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月份，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債規(guī)模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升155.7%；信托融資同比下降72.1%；ABS融資同比上升22.2%。在前10個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資7535.5億元總規(guī)模中，信用債占比53.5%，同比提升22.4個(gè)百分點(diǎn)；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)；信托占比10.9%，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)；ABS占比33.3%，同比提升10.2個(gè)百分點(diǎn)。

從融資結(jié)構(gòu)不難看出，信用債和ABS融資仍舊是房企目前主要依賴(lài)的融資渠道，從實(shí)操層面看，信用債的修復(fù)主要依靠央企、國(guó)企等發(fā)行主體，民營(yíng)房企發(fā)債依然較難，但優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企有望發(fā)行由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下稱(chēng)中債增進(jìn)公司）提供全額擔(dān)保的中期票據(jù)，但目前來(lái)看，整體發(fā)行成功的規(guī)模不足百億元。而ABS融資中，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券成為絕對(duì)主力，融資占比達(dá)82.2%。在銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷階段，房企手中優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)展示出強(qiáng)韌的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)能力。

“10月份，信用債發(fā)行同比大幅上升，主要為基期數(shù)值很低所致。從2021年9月份開(kāi)始，第一批出險(xiǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約事件，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大，導(dǎo)致投資人信心快速下降，債券發(fā)行能力大幅回落。”中指研究院表示，今年以來(lái)，信用債市場(chǎng)進(jìn)入回調(diào)階段，受政策大力支持，信用債成為各渠道中修復(fù)最快的一種融資方式。

“政策鼓勵(lì)、適度放寬是信用債發(fā)行穩(wěn)定提升的原因?！眲⑺Q(chēng)，此外，央企、國(guó)企在此輪下行周期中體現(xiàn)出的穩(wěn)健性、安全性也吸引了投資人的注意，因此從總量來(lái)看信用債發(fā)行穩(wěn)中有升。民營(yíng)房企同比發(fā)行雖然降幅較大，但有能力的企業(yè)在中債增進(jìn)公司擔(dān)保支持及央行鼓勵(lì)下，未來(lái)發(fā)行有望得以實(shí)質(zhì)性改善。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由于境外債違約較多，現(xiàn)在很難有房企在境外發(fā)行新的債券，基本上都是“以舊換新”或者展期獲得成功的。

對(duì)此，中指研究院也表示，海外債已連續(xù)三個(gè)月無(wú)新發(fā)行，僅有房企交換要約成功后重新發(fā)行上市。近期有若干頭部企業(yè)宣布暫停境外債償付，或申請(qǐng)債務(wù)展期，預(yù)期未來(lái)海外債新發(fā)行將更加艱難。

那么，當(dāng)下金融機(jī)構(gòu)更看重房企哪些能力？“投資人最注重的還是企業(yè)的償債能力?！眲⑺硎?，一方面要對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“保交付”，展現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的能力；另一方面要提升產(chǎn)品力，通過(guò)促銷(xiāo)售回款實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健可靠的現(xiàn)金類(lèi)，向金融機(jī)構(gòu)展示出償債實(shí)力。

從當(dāng)下房企融資用途來(lái)看，多用于還債和維持日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！敖衲昴陜?nèi)到期債務(wù)余額為1230.8億元，明年1月份為2023年首個(gè)償債高峰，待償余額為1194億元。”劉水表示，“資產(chǎn)變現(xiàn)、年末促回款、通過(guò)混改等方式增信融資，是當(dāng)前房企可操作的補(bǔ)充流動(dòng)性的方式?！?/p>

“一般四季度是一個(gè)償債高峰期，但就目前而言，今年的償債高峰期已經(jīng)度過(guò)，但明年仍是償債的高峰年度。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于有債務(wù)壓力的房企而言，在目前的情況下，一是抓住融資環(huán)境改善契機(jī)；二是加大銷(xiāo)售及回款力度；三是減少不必要的投資。

（編輯 才山丹）

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