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投資方面，2022年12月，蘇州、長(zhǎng)沙等城市的集中供地陸續(xù)開展，房企拿地規(guī)模同比下降19.0%，環(huán)比上升109.1%。拿地平均溢價(jià)率2.5%，溢價(jià)率有所回落，市場(chǎng)熱度較低。受到疫情等因素的影響，整體銷售情況仍然較為嚴(yán)峻，12月單月TOP200房企總銷售額環(huán)比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地產(chǎn)銷售持續(xù)萎靡。融資方面，盡管監(jiān)管當(dāng)局釋出的“三支箭”政策給予了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)較大的支持，融資情況也有了一定的恢復(fù)，但整體的融資環(huán)境仍然相對(duì)嚴(yán)峻。

投資：地方國(guó)企霸榜

【資料圖】

土地投資相對(duì)低迷

2022年12月，蘇州、長(zhǎng)沙等城市的集中供地陸續(xù)開展，房企拿地規(guī)模同比下降19.0%，環(huán)比上升109.1%。拿地平均溢價(jià)率2.5%，溢價(jià)率有所回落，市場(chǎng)熱度較低。從全年情況來看，2022年1-12月，房企拿地規(guī)模同比下降29.5%,，土地投資仍然較為低迷。

從企業(yè)性質(zhì)來看，12月拿地仍以央企和地方國(guó)企為主，民企蹤跡難覓。1-12月權(quán)益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國(guó)企和民企的占比分別為40.0%、48.2%和11.8%，民企和央企的占比則小幅度回落，地方國(guó)企的占比則來到了2022年1月份以來的新高，份額持續(xù)攀升。

億翰監(jiān)測(cè)的8家典型央企12月權(quán)益拿地總金額140.5億元，環(huán)比小幅下滑。保利發(fā)展和華潤(rùn)置地12月拿地較為活躍，主要集中在廣州、蘇州等核心一二線城市的核心區(qū)域，地價(jià)普遍較高。以保利為例，保利發(fā)展12月豪擲95.81億拿下廣州天河區(qū)的中鐵物流園地塊，起拍樓面價(jià)達(dá)45819元/平方米，樓面價(jià)足以位列廣州樓面價(jià)TOP10。在央企積極拿地的背景下，華潤(rùn)置地和保利發(fā)展的投銷比升至42.3%和23.9%，較11月分別提升3.4和2.4個(gè)百分點(diǎn)。而從全年的拿地情況來看，央企優(yōu)勢(shì)明顯。拿地排行榜TOP10中，央企占據(jù)了6席。華潤(rùn)置地則以892.6億元的權(quán)益拿地金額位列榜首，全年的投銷比達(dá)0.42，在央企中拿地較為積極。盡管如此，在行業(yè)泥沙俱下的大背景下，相比于2021年，華潤(rùn)在銷比仍然下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)，整體拿地力度有所下滑。

從12月土拍來看，地方國(guó)企拿地現(xiàn)象仍然普遍，以城投平臺(tái)、地鐵集團(tuán)為主體的地方國(guó)企拿地在12月的拿地力度有增無減。從12月單月的拿地金額來看，地方國(guó)企拿地占總權(quán)益拿地金額的79.9%，占比達(dá)到了2022年1月份以來的新高。以城市基本面相對(duì)較好的南京為例，南京第五輪土拍的14宗出讓土地全部由當(dāng)?shù)貒?guó)企獲得，且主要以當(dāng)?shù)氐某峭镀脚_(tái)為主，無民企或央企參與拿地，而這也是12月土地市場(chǎng)的縮影。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的當(dāng)下，地方國(guó)企在土地市場(chǎng)承擔(dān)了主力軍的角色。

民企方面，12月拿地力度有所回落，民企拿地的積極性較低。1-12月權(quán)益拿地金額TOP100房企中，民企的拿地金額占比降低至11.7%，環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)。從具體企業(yè)來看，12月拿地的民營(yíng)房企多為扎根當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)房企，如新盛投資在徐州拿地，偉星地產(chǎn)在合肥拿地，TOP100排行榜中難覓大型民企蹤影，民企在12月拿地相對(duì)沉寂。

銷售：2022年冷淡收官

2023年行業(yè)規(guī)模將降至13.2億平米

從2021年下半年開始，房企銷售業(yè)績(jī)便進(jìn)入到冷淡循環(huán)中，信心遲遲難以修復(fù)，偶發(fā)的沖擊更是將略有修復(fù)的信心再度拉向更深處，銷售業(yè)績(jī)始終難有起色。整個(gè)2022年延續(xù)了這種趨勢(shì)，2022年TOP200房企全口徑銷售額下滑44.6%，整體表現(xiàn)相對(duì)萎靡，銷售規(guī)模明顯下臺(tái)階。盡管一般12月是房企們年末沖刺的時(shí)間段，但受到疫情等因素的影響，整體銷售情況仍然較為嚴(yán)峻。根據(jù)億翰智庫《2022年1-12月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告》，12月單月TOP200房企總銷售額環(huán)比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地產(chǎn)銷售持續(xù)萎靡。

具體到門檻值數(shù)據(jù)，各梯隊(duì)房企的門檻值依舊未脫離負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，其中TOP10房企門檻值為1700億元，同比降幅為41.4%，較1-11月的39.6%擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)，TOP30/50房企門檻值分別為640/352億元，同比降幅分別為48.8%/54.6%。

從各梯隊(duì)來看，以2022年1-12月銷售額TOP100房企為樣本，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50的12月單月銷售金額同比降幅分別為0.1%、-42.9%、63.1%。TOP10企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)較好，頭部企業(yè)在年尾發(fā)力，銷售規(guī)?；竞?021年持平。其中，保利、華潤(rùn)和綠城的單月銷售額同比增長(zhǎng)55.9%、9.5%和16.9%。整體來看，TOP200房企中，僅25家房企的單月銷售規(guī)模錄得正成長(zhǎng)，75家房企的銷售額同比下滑，43家企業(yè)的同比降幅超過50%，較11月增加了6家。盡管包括“金融十六條”在內(nèi)的支持政策持續(xù)出臺(tái)，但我們認(rèn)為出險(xiǎn)企業(yè)的信用很難在短期內(nèi)得到改善，預(yù)計(jì)其銷售仍然將在未來一段時(shí)間內(nèi)保持萎靡。從整體規(guī)模來看，截止2022年12月31日，實(shí)現(xiàn)千億銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)僅有19家，較2021年的42家減少23家，增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，規(guī)模為王的時(shí)代已近終結(jié)，未來的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)也必然迎來新的轉(zhuǎn)向。

從企業(yè)性質(zhì)來看，12月無論國(guó)企和民企的銷售表現(xiàn)均強(qiáng)差人意。相對(duì)而言，國(guó)央企銷售恢復(fù)較為樂觀，且部分國(guó)央企表現(xiàn)亮眼。民企除個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企，銷售狀況整體趨于惡化。以2022年1-12月銷售額TOP50房企為樣本，TOP50房企中，國(guó)央企12月銷售額環(huán)比上升34.6%，同比下滑2.4%，同比增速3個(gè)月以來再次跌入負(fù)值。但部分國(guó)央企銷售表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)，如保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和綠城中國(guó)，12月銷售額同比增長(zhǎng)分別達(dá)55.9%、9.5%和16.9%。部分國(guó)央企在年尾市場(chǎng)低迷期大幅度發(fā)力，銷售表現(xiàn)相對(duì)靚麗。從全年來看，2022全年國(guó)企銷售額同比下滑-18.0%，銷售表現(xiàn)不佳。國(guó)央企中僅越秀地產(chǎn)累計(jì)銷售額保持正增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)6.6%，成為了國(guó)企中的“獨(dú)苗”。其余頭部房企，華潤(rùn)置地（-4.6%）、建發(fā)房產(chǎn)（-0.5%）、華發(fā)股份（-1.4%）銷售同比降幅也在10%以內(nèi)。在銷售環(huán)境惡化的情況下，國(guó)央企成為了市場(chǎng)的中流砥柱，銷售表現(xiàn)相對(duì)較好。

民企方面，TOP50房企的民企12月銷售環(huán)比上升13.0%，同比仍下降52.1%，同比跌幅較11月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，整體銷售形勢(shì)仍然相對(duì)萎靡。具體來看，12月尚有3家房企保持同比正增長(zhǎng)，12月僅有濱江集團(tuán)一家企業(yè)的單月銷售保持正增長(zhǎng)。濱江集團(tuán)12月銷售額達(dá)204.1億元，同比增長(zhǎng)超過40%，增長(zhǎng)亮眼。其余房企均保持負(fù)增長(zhǎng)，碧桂園（-6.1%）和中駿集團(tuán)（-8.0%）的銷售跌幅均在10%以內(nèi)，銷售表現(xiàn)在民企中較為突出。從全年表現(xiàn)來看，受到房企信用危機(jī)和需求低迷的影響，TOP50中民營(yíng)房企的累計(jì)銷售額全部下滑，表現(xiàn)相對(duì)萎靡。

展望后市，在政策全面開花、疫情防控持續(xù)優(yōu)化的情況下，我們認(rèn)為2023年影響地產(chǎn)的因素更多取決于地產(chǎn)以外的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。只有經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，居民收入的預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)，地產(chǎn)的修復(fù)才能持續(xù)進(jìn)行。在中性情況下，2023年的地產(chǎn)銷售面積將維持在13.2億平左右，地產(chǎn)的持續(xù)修復(fù)仍然任重道遠(yuǎn)。

融資：“三支箭”持續(xù)落地

2023年融資邊際向好

1

信用債：民企融資逐漸恢復(fù)

凈融資重新回正

2022年12月，隨著“三支箭”的持續(xù)落地，房企在境內(nèi)市場(chǎng)成功發(fā)行信用債60筆，總?cè)谫Y規(guī)模為533.6億元，同比上行14.4%，凈融資規(guī)模247.0億元，凈融資規(guī)模久違的在半年后再次轉(zhuǎn)正。從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，2022年1-12月房企境內(nèi)債融資5443.3億元，較2021年同期下降15.7%，整體融資情況萎靡。發(fā)債成本上，12月房企境內(nèi)債融資平均票面利率為3.7%，較11月基本持平。

從企業(yè)性質(zhì)來看，央企、地方國(guó)企和民企的發(fā)債規(guī)模分別為268.2億元、169.1億元和96.3億元，平均票面利率分別為3.1%、3.8%和4.4%。國(guó)央企方面，臨近年末，為應(yīng)對(duì)2023年的債務(wù)到期高峰，大量國(guó)央企發(fā)行債券，融資規(guī)模達(dá)268.2億元，環(huán)比上升76.3%。民企方面，在中債增的大力支持下，12月民企發(fā)債規(guī)模達(dá)96億元，相比于11月規(guī)模有了明顯的提升，包括碧桂園、龍湖、美的在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民企持續(xù)發(fā)行債券，改善公司流動(dòng)性情況。除此以外，我們也觀察到包括雅居樂在內(nèi)的民營(yíng)房企近期大量配股進(jìn)行股權(quán)融資。我們認(rèn)為，盡管監(jiān)管當(dāng)局釋出的“三支箭”政策給予了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)較大的支持，但在銷售持續(xù)回落的背景下，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)的融資環(huán)境仍然無法根本改善。相對(duì)而言，配股融資是目前內(nèi)房企業(yè)在境外資本市場(chǎng)，幾乎最重要的一條融資渠道。隨著年關(guān)將至，民營(yíng)房企頻頻配股以回收現(xiàn)金流，緩解當(dāng)前的流動(dòng)性危機(jī)。

展望2023年，我們認(rèn)為2023年的融資情況盡管仍然嚴(yán)峻，但曙光已出現(xiàn)，整體融資有邊際向好的趨勢(shì)。從到期情況來看，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期及回售5302億元，規(guī)模較2022年小幅增加334億元。這也意味著在整體融資仍未完全恢復(fù)的情況下，2023年地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的兌付壓力。而對(duì)于脆弱性最高的民營(yíng)企業(yè)而言，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年上半年仍有919億元的債券將會(huì)到期，而2023年上半年的企業(yè)銷售的情況預(yù)計(jì)仍將相對(duì)承壓，償債壓力仍然巨大。但從近期的政策表態(tài)來看，監(jiān)管當(dāng)局“保主體”的意愿相對(duì)強(qiáng)烈，后續(xù)預(yù)計(jì)將在融資端予以優(yōu)質(zhì)房企較多的支持，融資端將呈現(xiàn)邊際向好的趨勢(shì)。

2

海外債：綠景地產(chǎn)展期

海外債融資形勢(shì)嚴(yán)峻

2022年12月，房企海外債融資0.35億美元，同比下降93.6%，海外債發(fā)行冷清。具體來看，除了綠景地產(chǎn)的3筆交換邀約以外，無其余債券發(fā)行，美元債融資仍舊萎靡。發(fā)債成本上，12月海外債發(fā)行平均票面利率為6.4%，較11月份的發(fā)債成本有所回落。

展望未來，和境內(nèi)債不同，我們對(duì)2023年海外債的融資情況仍不樂觀。在經(jīng)歷了持續(xù)的暴雷潮后，疊加部分房企“保境內(nèi)不保境外”的心理，海外投資人在相當(dāng)程度上已對(duì)內(nèi)房債喪失了信心。最直接的證據(jù)就是最近2個(gè)月都未見房企新發(fā)海外債券，包括優(yōu)質(zhì)房企在海外發(fā)債的渠道都已經(jīng)斷絕。盡管監(jiān)管當(dāng)局已指導(dǎo)國(guó)有銀行開展內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，但預(yù)計(jì)收益主體仍將非常有限。在融資路線斷絕，銷售回暖需要時(shí)間的情況下，2023年的海外債融資仍較為嚴(yán)峻。

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