百城松綁樓市的政策仍然未能傳導至開發(fā)端。5月5日，貝殼找房發(fā)布4月房企融資報告顯示，今年前四月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。就在一天前，深交所和央行同時表態(tài)，支持房地產(chǎn)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。在業(yè)內(nèi)看來，從地方松綁到中央表態(tài)，政策環(huán)境對于樓市的友好程度正在逐步加大，但真正有效還需要一定時間。

融資規(guī)模加速下滑

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規(guī)模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。

單就2022年4月來看，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。其中，4月境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%。境外方面，境外融資折合人民幣約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況也不容樂觀：一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。國內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;自籌資金12395億元，下降4.8%;定金及預收款12252億元，下降31.0%。

“政策的傳導過程確實還需要時間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析道，無論是政策還是銀行的貸款從感受上來講目前都還沒有實質(zhì)性的傳導到房企，預計整個上半年房企融資數(shù)據(jù)大幅度的上升的可能性都比較小。

進入2022年，中央層面多次提及保障房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，全國已經(jīng)有百余個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營狀況自主下調(diào)了房貸利率，疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關政策。

就在一天前，包括央行、深交所等部門同時發(fā)生，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，包括支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“今年以來，新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導致的風險挑戰(zhàn)增多，我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示，隨著國內(nèi)各級政府機關積極政策的釋放，國內(nèi)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場修復有望提速，而傳導至投資者信心回升的周期也將會縮短。

境內(nèi)債占據(jù)主導

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，境外債券規(guī)模約442億元(人民幣)，同比減少65%，其規(guī)模占比進一步下滑至19%，較2021年同期下降13個百分點。境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。

“境外債券市場目前的波動是比較大的，境內(nèi)債券占據(jù)主導的現(xiàn)狀和央行等等發(fā)布的一系列寬松政策有關，整體是在引導房企融資渠道集中境內(nèi)。”嚴躍進對此分析道。

據(jù)潘浩介紹，從境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預計未來長期我國房企的融資渠道都將會以境內(nèi)為主導。

潘浩還分析道，后期政策導向也將影響房企融資渠道選擇，隨著政府不斷出手穩(wěn)定市場，重點關注月中金融監(jiān)管部門向主要幾家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，將有助于防范化解房企債務風險，借此時機房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。另外，并購相關融資舉措仍是下一步關注重點。

房企“自我造血”能力是關鍵

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務凈額396億，償債缺口回升到400億規(guī)模，房企債務壓力仍不小。

潘浩對此表示，企償債缺口回升至400億規(guī)模，關鍵要考驗房企“自我造血”能力，4月29日至5月5日七天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵和放松類調(diào)控政策22次，與三月全月水平持平，城市調(diào)控積極調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希望也被點燃，2022年是房企關鍵的一年，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環(huán)境中加速修復。

對于未來，潘浩預計，隨著國內(nèi)各級政府機關積極政策的釋放，國內(nèi)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場也有望隨著政策加速修復。

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