作為樓市調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)的北京，近期出臺(tái)了針對(duì)60歲及以上老人貸款買房的定向調(diào)整政策，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。這意味著，目前全國(guó)一線城市在堅(jiān)持房住不炒主旋律基礎(chǔ)上，因城施策的步伐在加快。此前，廣東深圳已推出“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;的公積金貸款支持政策。北京此次定向調(diào)整貸款政策，“接力貸”再現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)有何影響呢?記者進(jìn)行了調(diào)查。

試點(diǎn)全齡友好住宅

近日，北京市住建委發(fā)文稱，北京今年在第二批次供地時(shí)，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。此項(xiàng)目的一個(gè)重要特點(diǎn)就是貸款政策的變化，即專門針對(duì)老齡消費(fèi)者提供定向支持。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，北京市為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，滿足老年人日益增長(zhǎng)的美好生活需要，作出了系統(tǒng)安排并采取了一系列舉措。今年選取了三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)，將在配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面進(jìn)行適老性建設(shè)，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品。

考慮到多數(shù)老年家庭購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，因年齡原因貸款年限也受限等因素，為了切實(shí)解決老年家庭購(gòu)房的實(shí)際困難，政府相關(guān)部門將對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的給予一定的政策支持。

《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者了解到，此次出臺(tái)的定向支持措施包括，老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，并享受相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率;購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行;其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

“接力貸”再現(xiàn)市場(chǎng)

“北京出臺(tái)的這個(gè)試點(diǎn)政策是不是就是以前的‘接力貸’?”正在北京市增光路某中介門店查看二手房信息的消費(fèi)者王先生問(wèn)道。

北京鏈家研究院資深分析師岳微對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹說(shuō)，住房接力貸款是指借款人作為主貸人申請(qǐng)的借款期限與銀行對(duì)借款人的年齡要求不相符合，可以通過(guò)增加一個(gè)共同借款人(所購(gòu)房屋的共有人且與主貸人是子女關(guān)系)來(lái)滿足借款人的年齡要求。

比如，按照現(xiàn)有的貸款條件，假設(shè)某貸款人55歲，就只能申請(qǐng)貸款期限15年，因?yàn)檫€款期限最高年齡不得超過(guò)70歲。采用接力貸款后，主貸人子女20歲，正在讀大學(xué)，是所購(gòu)房屋的共有人，如果通過(guò)增加其子女為共同借款人，原貸款期限就可由15年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)30年。

業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，曾幾何時(shí)，“接力貸”可以繞開(kāi)限購(gòu)、限貸政策，長(zhǎng)期處于灰色地帶，往往僅能個(gè)別操作，比如廣州等地就明令禁止“接力貸”。

鏈家增光路店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，北京的貸款審核一直都比較嚴(yán)，“接力貸”雖然有但基本辦不下來(lái)，“我們也在研究北京新出臺(tái)的試點(diǎn)政策，把子女列為共同借款人，應(yīng)該就可以突破70歲貸款年齡的上限。這次涉及到的3個(gè)項(xiàng)目，等到了實(shí)施階段，政策到底如何落實(shí)就會(huì)更加明朗”。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這一政策其實(shí)與“接力貸”一樣，通過(guò)父母購(gòu)房、子女幫忙還貸的形式，分擔(dān)老年人的經(jīng)濟(jì)壓力，從而促進(jìn)購(gòu)房需求入市。

對(duì)特定人群定向調(diào)整

“北京此次出臺(tái)的試點(diǎn)政策在堅(jiān)持房住不炒的同時(shí)，也對(duì)以往的樓市政策定向作出了調(diào)整，首先是針對(duì)老年人定向解除了認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，其次針對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也有了一定放松。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者。

根據(jù)北京現(xiàn)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套房，以及在北京市無(wú)房但有貸款記錄的，按二套房貸政策執(zhí)行，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

由此可見(jiàn)，此次試點(diǎn)針對(duì)名下無(wú)住房且貸款已還清的老年家庭，購(gòu)買普通住宅首付比例降幅達(dá)25%，購(gòu)買非普通住宅首付比例降幅達(dá)40%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京市此次出臺(tái)貸款定向放松政策，信號(hào)意義明顯。郭毅表示，北京在既往的嚴(yán)格調(diào)控之下，“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)不僅上漲動(dòng)力不足，部分項(xiàng)目還出現(xiàn)低于指導(dǎo)價(jià)的現(xiàn)象，所以從需求端到市場(chǎng)端，都已經(jīng)出現(xiàn)政策定向調(diào)整的契機(jī)。此次只是針對(duì)特定人群定向放松，是多贏舉措，除了可以做調(diào)控上的試水，判斷局部放松對(duì)銷量的影響以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇的效果，同時(shí)也有利于中心城區(qū)人口的疏解，為整體城市規(guī)劃的落實(shí)提供政策支持。

北京定向調(diào)整貸款政策對(duì)樓市將產(chǎn)生哪些影響?是否會(huì)再掀炒作之風(fēng)?多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，無(wú)須夸大該政策的影響。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從北京試點(diǎn)的全齡友好住宅的項(xiàng)目來(lái)看，針對(duì)的對(duì)象十分清晰——就是老年人。同時(shí)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于老年人買房也有相應(yīng)的要求，即“無(wú)房且無(wú)在途貸款”。也就是說(shuō)，這個(gè)政策由于有明確的人群定位，對(duì)于實(shí)際市場(chǎng)交易量的影響十分有限，因此，并不會(huì)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)形成過(guò)多影響。

“這3個(gè)項(xiàng)目共計(jì)有3000套左右的房源，大約占2022年北京樓市全年供應(yīng)量的5%。也就是說(shuō)，除非大范圍擴(kuò)大試點(diǎn)，否則對(duì)于市場(chǎng)基本沒(méi)有影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。(記者 孫蔚)

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