《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

在2021年8月30日合景泰富的中期業(yè)績會上，公司管理層曾表示，2021年公司銷售目標(biāo)保持不變，為1240億元。在政策調(diào)整下，公司的增長預(yù)期不變，依然保持有質(zhì)量及雙位數(shù)的增長。根據(jù)其近期披露的2021年未經(jīng)審核全年業(yè)績，公司2021年預(yù)售額為1038億元，較2020年增加0.2%。

鑒于過去一年行業(yè)所面臨的壓力，年中的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與否似乎已然沒有什么實(shí)際意義了，這一點(diǎn)從二級市場的表現(xiàn)似乎也能反映一二：截至2022年4月14日收盤，合景泰富股價報收于3.530港元。從2021年6 月至今來看，合景泰富股價下跌了70.44%。2022年以來，合景泰富下跌了30.78%。

01

遭三大評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級

4月4日，標(biāo)普下調(diào)合景泰富集團(tuán)(01813.HK)評級至B-，展望至“負(fù)面”，主要考慮該公司延遲發(fā)布2021年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績，表明了內(nèi)部控制和治理薄弱。標(biāo)普已將合景泰富管理和治理的評估從"中"調(diào)整為"弱"。這是合景泰富最近一次被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。而今年以來，合景泰富已遭多家評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。

此前，合景泰富也因延遲發(fā)布經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績同時被穆迪和惠譽(yù)下調(diào)評級。4月1日，穆迪已將合景泰富的“B2”公司家族評級列入評級下調(diào)觀察名單，展望已從負(fù)面調(diào)整為列入評級觀察名單。穆迪副總裁/分析師CelineYang表示：“列入評級下調(diào)觀察名單反映了由于合景泰富集團(tuán)最近推遲公布2021年經(jīng)審計(jì)報告，公司再融資不確定性增加，削弱了其透明度和信息披露?！?/strong>

同一天，惠譽(yù)也將合景泰富集團(tuán)“B+”長期發(fā)行人違約評級(IDR)，其“B+”/“RR4”高級無抵押評級及未償債券評級，列入評級負(fù)面觀察名單(RWN)。

惠譽(yù)表示，到2021年底，合景泰富以凈債務(wù)/凈開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)衡量的杠桿率從40%以上升至50%以上(負(fù)面評級敏感性)。該公司還公布了現(xiàn)金和銀行余額總計(jì)295億元人民幣，但可用和受限制的現(xiàn)金余額尚未公布。

近期，有不少企業(yè)因未能如期公布業(yè)績情況而面臨停牌，合景泰富趕在最后期限內(nèi)（3月31日）公布了未經(jīng)審核的財(cái)務(wù)報表。合景泰富表示，預(yù)計(jì)2021年經(jīng)審核全年業(yè)績將于實(shí)際可行的情況下盡快及不遲于2022年4月15日刊發(fā)。

一位行業(yè)分析人士對《港灣商業(yè)觀察》表示，企業(yè)未能如期公布業(yè)績情況，這會影響企業(yè)債券價格以及股票市場的表現(xiàn)，對融資也會有影響。而從投資者的角度來說，看不到報表，投資者肯定會擔(dān)心企業(yè)是否存在問題，投資者也會更加謹(jǐn)慎。

惠譽(yù)則認(rèn)為，能否及時發(fā)布審計(jì)結(jié)果，尤其是在審計(jì)師更換的情況下，可能會使“B”級或以上評級開發(fā)商的信用變得敏感，因?yàn)槿谫Y渠道可能受到影響，而公司資產(chǎn)的潛在買家可能會止步觀望?；葑u(yù)將合景泰富集團(tuán)經(jīng)審計(jì)報告延遲視為技術(shù)延遲。然而，如果有證據(jù)表明長期拖延而導(dǎo)致流動性和融資渠道惡化，將導(dǎo)致負(fù)面評級行動。

很顯然，未經(jīng)審核與經(jīng)審核之間的差距，在當(dāng)前投資者信心中也是天秤兩端。

談及融資，惠譽(yù)指出，合景泰富有130億元人民幣左右境內(nèi)外資本市場債券將在2022年接下來的月份內(nèi)可回售或到期，包括2022年4月可回售的27億元人民幣境內(nèi)債及ABS、2022年第三季度可回售的18億元人民幣境內(nèi)債、2022年第四季度可回售的17億元和到期的8億元人民幣境內(nèi)債以及2022年9月到期的9億美元票據(jù)。此外，合景泰富還為2022年4月到期的2.2億美元私募債券提供擔(dān)保，公司表示不需要承擔(dān)兌付。

02

流動性壓力堪憂

根據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)，截至2021年末，合景泰富期內(nèi)流動負(fù)債總額為1110.05億，非流動負(fù)債總額603.95億元。流動負(fù)債中，應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)為133.48億元，應(yīng)付稅項(xiàng)為130.67億元。短期借款為203.34億元。

與此同時，合景泰富2021年的現(xiàn)金及銀行結(jié)余賬面金額為294.48億元，同比2020年下降了33.95%，而其受限資金等情況尚未可知。2018年、2019年及2020年，合景泰富的經(jīng)營性現(xiàn)金凈額為-22.72億元、-42.76億元、11.31億元。從現(xiàn)金儲備來看，2021年，合景泰富的現(xiàn)金及等價物占總資產(chǎn)比例約12.6%。綜合各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，合景泰富流動性壓力不小。

總體來看，合景泰富的剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率73.6%，現(xiàn)金短債比1.45，凈負(fù)債比率為76.9%，相比2020年末的61.7%大幅上漲，踩中了一道紅線。

《貝殼研究院2022年Q1房企融資季報》中指出，融資新規(guī)后，自2020年四季度至今，新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務(wù)規(guī)模。2022年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元，同比下降32.5%，結(jié)合一季度新增融資1733億元，到期債務(wù)凈額為788億元，較2021年同期增加694億元，較上一季度減少4億元。該數(shù)據(jù)表示，從到期債務(wù)的絕對數(shù)字上2022年一季度同比規(guī)模減少，但由于發(fā)債規(guī)模的大幅收縮，房企的償債壓力并未實(shí)質(zhì)性減少。同時，受到房企信用風(fēng)險的影響，債權(quán)人對房企還款信心不足，導(dǎo)致現(xiàn)階段債務(wù)展期難度提升，部分存在集中到期債務(wù)的房企仍保持一定的違約風(fēng)險。

《港灣商業(yè)觀察》針對評級下調(diào)一事以及公司發(fā)展等問題聯(lián)系合景泰富，未能獲得回復(fù)。

03

業(yè)績狀況不佳，銷售額下滑

合景泰富發(fā)布其2021年未經(jīng)審核全年業(yè)績公告顯示，公司2021年預(yù)售額為1038億元，較2020年增加0.2%；按權(quán)益合并收入為442.8億元，較2020年減少3.9%；核心毛利率及凈利潤分別為24.6%和13.4%；年內(nèi)核心利潤為39.8億元。

從營業(yè)收入來看，2021年合景泰富營業(yè)收入為238.45億，較2020年的297.42億下降19.8%，毛利潤為50.46億，較2020年的93.59億下降46.1%；歸母凈利潤為30.58億，較2020年的66.77億下降54.2%。與此同時，2021年合景泰富毛利率為21.2%,相較于2020年的31.5%下降了10.3個百分點(diǎn)；凈利率為13.4%，相較于2020年的23.2%下降了9.8個百分點(diǎn)。

到了2022年，合景泰富所面臨的壓力似乎也并未有所緩解。2022年前三個月，合景泰富預(yù)售額為130.74億元，同比減少39.75%。從單月來看，3月份，合景泰富預(yù)售額為45.33億元，同比減少56%。預(yù)售建筑面積為24.3萬平方米，同比減少53%；2月份，合景泰富預(yù)售額為43.8億元，同比減少3.9%。預(yù)售建筑面積為27萬平方米，同比增加5.5%；1月份，合景泰富預(yù)售額為41.6億元，同比減少38.6%。預(yù)售面積約為23萬平方米，同比減少23.8%。

穆迪預(yù)測，融資條件緊張的情況下，購房者信心疲軟，合景泰富集團(tuán)的合同銷售額將在2022年下降15%左右。合同銷售額的下降將使該公司的流動性收緊。

“合景泰富的項(xiàng)目集中在大灣區(qū)和長三角地區(qū)，這些地區(qū)最近受到了與疫情相關(guān)的社會限制。這可能會對該公司 3月份的合同銷售額產(chǎn)生影響。”惠譽(yù)在報告中這樣表示。

以目前多數(shù)房企的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)的暖春似乎尚未到來。在這樣的環(huán)境下，合景泰富將如何解決流動性難題，值得市場持續(xù)關(guān)注。（港灣財(cái)經(jīng)出品）